Диплом Ипотека как вид залога

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение 3

Глава 1. Возникновение и развитие ипотечного кредитования в России 7
1.1. Исторические этапы возникновения ипотечного кредитования 7
1.2. Ипотечный кредит как одна из форм кредитования 17

Глава 2. Проблемы ипотечного кредитования в современной России 26
2.1. Основные тенденции рынка ипотечного кредитования 26
2.2. Кризис ипотечного кредитования: зарубежные страны и Россия 42

Глава 3. Ипотека как особый вид залога 53
3.1. Договор об ипотеке и его существенные условия 53
3.2. Обращение взыскания на предмет ипотеки 62

Заключение 69

Список источников и литературы 72

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования обусловлена тем, что состояние экономики любого государства, стабильность и эффективность гражданского оборота, экономики в целом стоит в прямой зависимости от добросовестности и исполнительности участников гражданского оборота, от надлежащего исполнения договорных обязательств. Неоплата поставленной, закупленной продукции, невозврат в срок кредита, продажа недоброкачественного товара и т.п. дестабилизируют экономику, вызывают такие отрицательные явления, как неплатежи, сокращение бюджета и т.д. В этой связи важным вопросом остается необходимость обеспечения исполнения обязательств.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является залог, эффективность которого апробирована историей. Начиная с римского права, залог законодательно: закреплен в правовых нормах всех государств. История развития залоговых отношений говорит о значительности залога, как меры, стимулирующей стабильность и устойчивость рыночных отношений.
В условиях становления рынка в России роль залога, как обеспечительной меры, приобретает особое значение. Негативные явления переходного периода, огромные размеры инфляции, распад ранее сложившихся хозяйственных связей, падение производства привели к нарушениям платежной дисциплины, утрате доверия к партнеру. В этих условиях возникает потребность в использовании таких обеспечительных средств «которые основываются на вере, в первую очередь, в вещь» и лишь во вторую — «в личность должника». Такая вера «в вещь» может быть обеспечена залогом. Именно залог, как способ обеспечения обязательства, может дать уверенность кредитору в получении и возврате собственных средств.
Наиболее развитой формой залога является ипотека. В России этот вид залога не применялся с 1917 года из-за отсутствия права собственности на землю. С экономической и правовой точки зрения ипотека вызывает особый интерес. Новизна и значимость этих отношений для современного развития нашей экономики и обусловили выбор темы настоящей работы.
Объектом исследования в работе выступает ипотечный комплекс России – взаимосвязанная группа предприятий различных отраслей экономики, функционирующих на рынках недвижимости, ипотечного кредитования, страхования, ценных бумаг, а также различных инфраструктурных организаций, действующих в рамках единой цели – обеспечения доступным по стоимости и комфортным жильем российских граждан со средними и низкими доходами.
Предметом нашего исследования является механизм реализации залогового ипотечного кредитования в России, как проводника в замещении государственных источников финансирования потребностей населения, предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе.
При написании данной работы ставится цель раскрыть природу и сущность ипотеки как особого вида залога в совокупности с проблемами его развития.
Для достижения цели нашего исследования были поставлены следующие теоретические и научно-практические задачи:

  1. Осветить исторические этапы развития ипотечного кредитования в России на основе отечественной и зарубежной литературы.
  2. Рассмотреть вопрос о современной сущности проблем и перспектив развития ипотечного кредитования в России в связи Конституцией и принятыми Федеральными Законам.
  3. Рассмотреть ипотеку как способ обеспечения обязательств.
    Методология, методы и объект исследования. Методическую основу нашего исследования составляет диалектико-материалистический метод и основанные на нем общенаучные методы исследования (анализа, синтеза сравнения и т.п.), сравнительно – исторический метод, с помощью которых мы попытались дать объективную оценку исследуемых задач, выделить их взаимосвязь и взаимообусловленность.
    Объект данного исследования базируется на изучении и анализе широкого круга законодательного материала, литературно – научных источников на различных этапах развития российского общества и государства. В работе использованы статистические исследования, ожидаемые результаты по их реализации, в том числе и по Вологодской области, проведенные социологами.
    Вопросам ипотечного кредитования и перспективам его развития в России, как предмету нашего исследования, уделено достаточно внимания в проводимой государством политике и экономике. Сегодня, на фоне проводимых правительством реформ, это кажется не таким удивительным.
    Вместе с тем, существующая нормативно – законодательная база в этой области постоянно подвергается критике со стороны не только ученых, но и известных финансистов, экономистов, работников банковской системы. Авторы работ, посвященных вопросам ипотечно – кредитной сферы, а также существующим проблемам в этой области, не только комментируют законодательство, но выделяют и обосновывают имеющиеся «погрешности» в нём, приводят свои точки зрения.
    Теоретическая и практическая значимость результатов исследования, на наш взгляд заключается в том, что содержащиеся в работе исследования теоретического характера имеют значение для дальнейшего практического изучения. Считаем, что ответы на спорные вопросы и предложения, сформулированные в нашей работе, могут быть использованы в нормативном процессе или, хотя бы, послужить темой для дальнейшего изучения и возможного применения на практике.
    Научная новизна исследования предполагается в том, что на сегодня многие вопросы, которые неоднократно поднимались ведущими учеными, известными финансистами и экономистами по проблемам ипотечного кредитования до настоящего времени не должным образом учтены законодателем. Подготовленные ими вопросы в сфере развития ипотечного кредитования не всегда принимаются во внимание. В ходе нашего исследования мы выявили, что хотя законодатель сегодня и издает «идеальные» законодательные акты, но на деле получается, что они требуют доработки или же срочного согласования с нормативными актами других отраслей права.
    Выпускная квалификационная работа включает в себя введение, три главы, заключение, список использованных источников из законодательной, нормативной и научной литературы, приложения.

ГЛАВА 1. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

1.1. Исторические этапы возникновения ипотечного кредитования

Итак, ипотека, как метод кредитования, зародилась еще в середине XVIII века в Пруссии. Земля в ту пору была надежнейшим залогом, который не мог быть уничтожен в ряде опустошительных войн. За предоставленный капитал выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный участок. В случае просрочки возврата денег по кредиту землевладения переходили в собственность земельной (государственной) кредитной кассы в качестве компенсации долга.
Первой кредитной ассоциацией, созданной по прусской модели, стала в 1790 году рыцарская кредитная организация княжества Люксембург, которая позволила сделать шаг вперед в развитии ипотечного рефинансирования, так как давала возможность (в отличие от предшествующих ипотечных организаций) осуществлять немедленные выплаты по договорам из специального фонда.
Следующий важный этап в развитии ипотечных отношений был связан с учреждением в 1852 году Credit Foncier de France (CFF) . Этот институт облегчил получение кредитов на нужды сельского хозяйства. В основу его была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции. В выдаваемом документе уже не указывалось конкретное имущество, отвечающее по конкретной ценной бумаге. Обладатель закладного листа мог теперь выдвигать непосредственные требования только к эмитенту. В результате была создана новая система ипотечного кредитования, и в Европе появились первые ипотечные банки.
Первый специализированный по кругу операций ипотечный банк был организован в 1831 году в Бельгии. На рубеже Х1Х-ХХ столетий ипотечные банки занимали значительное место на рынке. Они были третьей по значительности группой кредитных учреждений после сберегательных и частных коммерческих банков.
Однако, Первая мировая война, инфляция и мировой экономический кризис 1930-х годов нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вслед за кратким периодом подъема, разразилась Вторая мировая война, за которой последовала валютная реформа 1948 года. После этих событий ипотека начала свое новое развитие, характерной чертой которого стало заметное увеличение сроков кредитования.
Вплоть до конца 1960-х годов закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам соответственно предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на более длительный срок. Но экономическая ситуация в мире, сложившаяся в начале 1970-х годов, привела к снижению спроса покупателей на долгосрочные закладные листы; возникла тенденция к сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли на кредитование, осуществляемое в рассрочку в течение 5-10 лет.
Таким образом, несмотря ни на какие испытания закладные листы зарекомендовали себя как надежное средство привлечения капиталов на рынок недвижимости, продемонстрировали свою жизнестойкость и способность адаптироваться к любым экономическим условиям.
В истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования .
Первая модель получила название «двухуровневой» и применяется в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе распорядиться полученными ипотечными кредитами так:

  • переуступить их вторичным инвесторам;
  • сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в подобных пулах;
  • выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
    Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций.
    Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, которые характеризуются невысокой степенью риска. Традиционной схемой кредитования является кредитование через банк. Большинство ипотечных программ осуществляется именно по этой схеме. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе.
    В России, например, в ходе Столыпинской земельной реформы значительно возрос удельный вес земель, заложенных в банках. Так, если в целом по Российской империи в 1904 году было заложено 49% земель, находившихся в частной собственности, то в 1914 году их удельный вес достиг 60%. Дореволюционные земельные банки оказали большое влияние на процесс становления частной собственности на землю и оборот земель, всего к 1915 г. кредитными учреждениями было выдано ссуд на 3,5 млрд руб. Под залог было принято 3,5 млн десятин земли — 56% частных владений. Кроме того, под залог городской недвижимости было выдано 1,7 млрд руб.
    Анализируя процесс формирования и развития ипотечного кредитования
    в России, можно условно разбить его на четыре этапа.
    Первый этап — введение ипотеки — охватывающий период с момента принятия Закона Российской Федерации от 29.05.1992 года № 2872-1 «О залоге», законодательно определившего требования к залогу, до принятия Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный этап характеризуется принятием нормативной базы для развития ипотечного кредитования и созданием в августе 1996 года Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое должно было стать основным субъектом вторичного рынка ипотечных кредитов. Цель деятельности агентства — рефинансирование выданных банками ипотечных кредитов путем выкупа закладных.
    Как известно, в России изначально за основу была принята американская модель ипотечного кредитования, которую в дальнейшем мы будем называть рыночной. Однако практика показала, что данная модель работает исключительно в условиях стабильной экономики, надежной кредитно-финансовой системы, высокоразвитого фондового рынка, экономически активного и образованного населения, а также сильной поддержки государства .
    Таким образом, на первом этапе не были учтены особенности постцентрализованной экономики России, не было заложено государственное регулирование развития инфраструктуры и субъектов ипотечного кредитования, поскольку предполагалось, что рыночная экономика сама создаст необходимые структуры.
    Второй этап развития ипотечного кредитования охватывает, на наш взгляд, 1998 — 2003 годы, когда ряд банков начал кредитовать приобретение населением жилья под залог. В этот период была полностью сформирована нормативная база ипотечного кредитования. Однако в рефинансировании ипотечных кредитов роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию была минимальна: осуществлялись лишь разовые покупки закладных. Причиной послужили высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, составляющие более двадцати годовых. Ипотечное кредитование оставалось абсолютной новинкой на банковском рынке и не являлось реальным способом улучшения жилищных условий населения. С использованием ипотечных кредитов населением приобреталось не более 1% от общего объема жилья.
    Во время второго этапа ряд муниципалитетов начал развивать собственные программы ипотечного кредитования населения, предоставляя льготы по оплате ипотечных кредитов в виде доплаты разницы к банковской процентной ставке, что явилось началом формирования субсидированной системы ипотечного кредитования. Стали появляться первые субъекты ипотечного комплекса: банки, строительные, риэлтерские и другие организации.
    Третий этап приходится на 2004 – 2008 года. Для данного этапа характерно резкое снижение процентной ставки по ипотечным кредитам — до 12% в рублях и 9% в валюте, что сделало ипотечное кредитование доступным для среднего класса. Доля приобретения недвижимости с использованием ипотечных кредитов увеличилась до 15% от общего количества приобретаемого жилья.
    Причиной резкого роста объема ипотечного кредитования послужил доступ отечественных банков к дешевым и длинным зарубежным финансовым ресурсам, а также бурный рост стоимости жилья (от 50 до 100% в год). На данном этапе заметно активизировалась деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию как агента вторичного рынка. В регионах им были созданы филиалы, занимающиеся выкупом закладных у банков. На рынке ипотечного кредитования России, на этом этапе действовало более 250 банков. Однако при этом ипотечные кредиты не стали более доступным для населения со средними и низкими доходами.
    Третий этап закончился с началом мирового экономического кризиса, из-за которого прекратился доступ российских банков к дешевым западным финансовым ресурсам, что вылилось в фактическое прекращение выдачи банками ипотечных кредитов и повышение ставок по ипотечным кредитам до 20% годовых.
    При этом следует отметить, что на втором и третьем этапах государство фактически не принимало участия в развитии ипотечного кредитования.
    Четвертый этап развития ипотечного кредитования начался с середины 2009 года.
    В условиях экономического кризиса Правительством Российской Федерации были предприняты попытки возрождения ипотечного кредитования путем снижения ставки рефинансирования, вливания финансовых средств в банковский сектор и снижения процентной ставки по ипотечным кредитам до 12%. Предположительно эти меры должны сделать ипотечные кредиты более доступными для широких слоев населения и тем самым дать новый импульс развитию строительной отрасли.
    Очевидно, что мировой финансовый кризис актуализировал интерес исследователей к проблемам ипотеки. Для России проникновение финансового кризиса означает интенсификацию усилий по сохранению и развитию данного института, ведь российский рынок ипотечного кредитования находится в начале своего развития. Несмотря на то, что Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят десятилетие назад, российский потребитель долгое время с недоверием относился к подобным инструментам.
    Следует отметить, что только в 2002 году стартовала Федеральная целевая программа «Жилище», которая осуществлялась в два этапа: первый этап охватил период с 2002 года по 2005 год, второй этап начался в 2006 года и окончился в 2010 году. После принятия указанной Федеральной целевой программы начала формироваться нормативно-правовая база по регулированию важнейших вопросов, связанных с жилищным строительством. В 2004 году были приняты новые Жилищный и Градостроительный кодексы.
    Одним из важнейших направлений развития ипотечного кредитования является поддержка молодых семей в приобретении ими жилья. К наступлению второго этапа реализации Федеральной целевой программы «Жилище» подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» была скорректирована. Теперь решение демографической проблемы «не ставится в качестве прямой цели, а рассматривается как ее дополнительный социальный эффект», т.е. решение проблемы по улучшению жилья создаст благоприятные условия для роста рождаемости.
    Совершенствование ипотечного жилищного кредитования населения проводится в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей». Согласно целям данной подпрограммы в период за 2006 — 2010 годы улучшили жилищные условия 175,9 тыс. молодых семей. И все же, несмотря на это, ипотечное кредитование нельзя связывать лишь с молодой семьей, и, соответственно, «подгонять» рамки выгодного ипотечного кредита только для молодых семей, тоже нельзя. К тому же цель данной подпрограммы не отражает развитие института ипотечного кредитования как такового, а направлена лишь на государственную поддержку решения жилищной проблемы молодых семей, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.
    Согласно Постановлению Правительства РФ от 17 сентября 2001 года № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы», среди программных мероприятий по совершенствованию нормативной правовой базы «наиболее важными являются разработка и принятие нормативных правовых актов, направленных на формирование рынка доступного жилья», в том числе в части регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечения средств пенсионных фондов и страховых компаний на рынок ипотечных ценных бумаг, страхования ипотечных жилищных кредитов, деятельности бюро кредитных историй и жилищных накопительных кооперативов, совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и договоров с ним, защиты прав добросовестного приобретателя жилого помещения.
    Одним из основных организационных мероприятий выступила организация единой информационной системы статистических данных о ситуации на жилищном рынке на базе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и договоров с ним.
    Помимо этого осуществляется сбор статистических данных о невозвратах ипотечных жилищных кредитов, а также их досрочных погашениях с целью информационного обеспечения кредитных организаций и страховых компаний, а также обеспечение государственного контроля за деятельностью бюро кредитных историй и жилищных накопительных кооперативов.
    Правительством Российской Федерации выработаны следующие направления в развитии ипотечного жилищного кредитования населения:
    1) обеспечить правовые условия для развития ипотечного жилищного кредитования и других институтов жилищного финансирования населения;
    2) создать унифицированную систему рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и обеспечить развитие рынка ипотечных ценных бумаг;
    3) совершенствовать систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и договоров с ним;
    4) оказывать бюджетное содействие повышению уровня доступности жилья и ипотечных жилищных кредитов для населения;
    5) развивать новые рыночные институты и механизмы, формирующие инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья (страхование ипотечных жилищных кредитов, бюро кредитных историй, небанковские кредитные организации, осуществляющие кредитные операции по предоставлению ипотечных кредитов на приобретение жилья, и другие);
    6) совершенствовать систему защиты прав граждан — приобретателей жилья и граждан, участвующих в финансировании жилищного строительства.
    Наряду с Программой «Жилище» и ее подпрограммами существуют специальные условия и правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, погашения целевых жилищных займов, а также правила предоставления целевых жилищных займов при проведении эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.
    Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в гражданский и коммерческий оборот введен новый вид ценных бумаг — закладные. Закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг. В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная составляется, выдается и обращается в форме письменного документа .
    В целях снижения риска наступления нехороших имущественных последствий инвесторам, а также профессиональным участникам рынка ценных бумаг рекомендуется обращать внимание на текст и обязательные реквизиты закладных, содержание которых может свидетельствовать о степени риска таких ценных бумаг.
    Практически обязательным для ипотечных отношений является страхование заложенного имущества. Это установлено Законом, но в литературе отмечается, что помимо этого банки, предоставляющие ипотечные кредиты, требуют страхования жизни залогодателя с указанием банка в качестве выгодоприобретателя. Однако может возникнуть ситуация, когда гражданин не сможет заключить договор личного страхования в связи с ограничениями по здоровью и в результате не получит желаемый кредит, что, возможно, является еще одним фактором, тормозящим развитие ипотечного кредитования в России.
    К существенному недостатку кредитования относится большая переплата, особенно при оформлении займа на длительный срок. Сейчас у граждан РФ есть возможность воспользоваться ипотечной программой с государственной поддержкой, что делает покупку жилья более доступной.
    Программа «Социальная ипотека в 2015 году» разработана для обеспечения жильем льготных категорий населения путем оформления кредита на недвижимость с государственной поддержкой.
    Социальная ипотека доступна гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий и стоящих в очереди на получение квартиры. На данный момент действует несколько вариантов льготного кредитования: государство погашает часть процентов по кредиту, который выплачивает заемщик; государство субсидирует часть стоимости квартиры; приобретение квартир по льготной цене. В каждом регионе используется своя схема социальной ипотеки, в зависимости от решения местных властей.
    Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) представило идею создания в России единого оператора социальных ипотечных программ. «Социальная ипотека» объединит все ипотечные программы, что позволит упростить процесс получения льготного кредита.
    Ипотека с господдержкой – это особая программа кредитования, по которой часть средств поступает из государственного пенсионного фонда. При оформлении займа снижается процентная ставка, что уменьшает общую переплату за купленное жилье. Данный проект был организован сравнительно недавно и участие в нем принимают немногие банки. В этом и заключается сложность оформления ипотеки – заемщик должен подходить под условия конкретной компании. То есть право выбора между банками ему фактически не предоставляется. Однако данная программа имеет тенденцию к развитию, поэтому в скором времени планируется увеличение количества участников проекта.
    Таким образом, история развития ипотеки в России была нелёгкой, полной взлётов и падений. Ипотечный рынок начал формироваться в России в середине 1990-х годов, когда отдельные банки стали выдавать кредиты под залог уже имеющегося у заемщиков жилья.
    В настоящее время слова “ипотека”, “ипотечное кредитование” присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но самую возможность ипотечного кредитования любое кредитное учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинансирования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих у них после выдачи кредитов под залог недвижимости. В результате этого финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование как системное образование, способное обеспечить устойчивое, прибыльное ведение дел.

1.2. Ипотечный кредит как одна из форм кредитования

Ипотечный кредит, выдаваемый под обеспечение недвижимости, включая земельную собственность, считается одной из форм кредитования, энергично применяемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность обязательств должника. Земельная собственность вовлекает в систему рыночных кредитных взаимоотношений хозяйствующих субъектов, фирмы, организации, компании, общественность, имеющие в принадлежности, приватизированные жилплощади, земельные наделы, жилой фонд.
Ипотечный ссуда играет немалую роль в замещении муниципальных источников финансирования потребностей фирм, компаний и строительства жилья банковским кредитом на надежной базе. Его становление содействует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в критериях дефицитности кредитных ресурсов долговременного характера, больших темпов инфляции.
Ипотека несет в своем содержании две составляющие – экономическую и правовую.
В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации проектов.
В правовом отношении ипотека – залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.
Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владение, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.
Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:
Во-первых, ипотека, как и всякий залог, — это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, т. к. без него она теряет смысл.
Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника, он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.
В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной (именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.), которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.
В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредитов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.
И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.
Система ипотечного кредитования включает два направления :
1) непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
2) продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.
Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым — финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.
Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.
Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.
В России еще только создается рынок ипотечных обязательств. Первым банком, использующим данную схему, выступил Ярославский филиал Ипотечного акционерного банка, а также ипотечная кредитная компания.
В целях расширения применения средств населения и других внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и охраны их от инфляции установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика во время выполнения возведения жилых зданий, отведенный в установленном порядке земляной участок под строительство жилья и документацию по проекту на строительство жилья, могут привлекать денежные средства граждан России с внедрением жилищных сертификатов.
Жилищные сертификаты — особенный вид облигаций с индексируемой номинальной ценою, подтверждающих право их собственника на:

  • приобретение владельцем жилплощади (квартир) если соблюдать условие приобретения пакета жилищных сертификатов;
  • получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной цены жилищного сертификата.
    Схема индексации номинальной цены жилищного сертификата указывается при его выпуске и остается постоянной на протяжении установленного срока действия жилищного сертификата.
    Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата.
    Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости -ипотеки.
    В соответствие со ст. 130 ГК РФ, к недвижимости относятся: земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
    Пункт 1 ст. 130 ГК РФ дает такое общее определение недвижимости: все, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 132 ГК РФ) предприятие как имущественный комплекс.
    Развитие ипотеки невозможно без существования собственника предмета залога, так как закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости. При этом ипотека зданий оформляется с ипотекой земельного участка, на котором оно находится. В России разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей. В Конституции РФ сформулирован ряд правовых норм, легализирующих частную собственность на землю и операции по ее купле-продаже, залогу, сдаче в аренду и т.д. Приняты законы о залоге, банках и банковской деятельности, приватизации и т.д. Издан ряд указов Президента и постановлений правительства о финансировании жилищной сферы, дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования.
    Ипотека — это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита.
    Схема и условия выдачи кредитов на приобретение квартир устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В виде инструмента кредитования вероятны применение переменной ставки рефинансирования, индексирование суммы ключевого долга, отсрочка платежей заемщика.
    Любой ипотечный банк применяет собственную схему предоставления ипотечных кредитов. Они очень разнородны по объектам и субъектам кредитования, способам мобилизации ресурсов, взыскания главного долга и процентов.
    В РФ развитие ипотечных кредитов удерживается состоянием юридически-правовой базы и неимением надлежащих институтов, связанных с обслуживанием ипотеки .
    Немалые проблемы у банков и инвесторов есть при определении стоимости задатка. Когда с оценкой квартир или же дач особенных трудностей не встает, то именовать конкретную стоимость фирмы, дома слишком трудно и требует работы профессионалов. Чтобы достичь желаемого результата нужно каждый день заниматься прогнозом рынка, анализом расценок.
    Трудноразрешимой задачей у ипотечных банков считается получение достоверной информации о титуле собственности, то есть различные имущественные состояния собственника в зависимости от вида действий, которые он осуществляет с вещью в рассматриваемый момент времени.
    Данные условия требуют создания дочерних структур банка, занятых оценкой, проверкой документов, оформлением кредитов и реализацией заложенного имущества в случае невозвращения займов.
    На сегодняшний день уже не только профессиональным специалистам, но и не экспертам в нашей стране абсолютно понятно, что в РФ жилищная проблема в глобальном порядке быть может решена лишь с широким внедрением ипотеки. Как раз так происходит фактически во всех государствах с развитой рыночной экономикой.
    Уже сегодня, по самым скромным подсчетам, миллионы наших сограждан готовы брать ипотечные кредиты. Проблема лишь в том, как считает депутат Государственной Думы Иван Грачев, лидер партии «Развитие предпринимательства», один из авторов Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что эти кредиты должны выдаваться под разумные проценты. И задача государственной власти в этих условиях состоит в том, чтобы, во-первых, обеспечить условия для концентрации денег в банках, а во-вторых, использовать бюджетные средства для помощи, хотя бы частичной, гражданам.
    Если обобщить имеющийся мировой опыт, существуют две наиболее оптимальные системы сбора средств для ипотеки: немецкая модель стройсберкасс и американская двухуровневая ипотека. Первая система предполагает накопление денег в специально созданных кредитных организациях, вторая — выпуск ценных ипотечных бумаг, надежно обеспеченных недвижимостью. В наших условиях можно было бы использовать обе эти модели.
    Массовая ипотека нуждается в поддержке из госбюджетов — как региональных, так и федерального. Это было очевидно с самого начала работы над ипотечным законодательством. Ведь пока в стране сохраняется высокий уровень инфляции, большинство граждан не могут взять банковский долгосрочный кредит: слишком велики процентные ставки. Практика помощи государства нисколько не противоречит рыночным реформам: все массовые программы в большинстве стран, в том числе и в США, начинались с государственной поддержки.
    В перспективе в России есть все возможности для того, чтобы сделать ипотечные программы массовыми. Необходимо лишь задаться целью задействовать все успешные разработки, существующие и в нашей стране, и в мире, для развития ипотеки. Например, эффективно работают стройсберкассы в странах Восточной Европы — надо перенимать их опыт. Действуют в стране накопительные схемы — надо упорядочить их деятельность.
    Практика показывает, что наиболее эффективно ипотека работает там, где ей уделяет большое внимание местная власть. Примеров много: Башкортостан, Чувашская Республика, ряд областей, в том числе Вологодская.
    Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» на первом этапе реализации включал четыре практических направления: «Повышение доступности жилья», «Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования», «Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», «Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленных федеральным законодательством».
    Ипотечное кредитование считается работоспособным организационно-финансовым механизмом этого государственного проекта и получает ускоренное развитие на внутреннем рынке строительства жилья. Размеры ипотечных кредитов растут, ставки рефинансирования медленно, но сокращаются, сроки кредитования повышаются, условия получения ипотечных кредитов становятся все более многообразными и легкодоступными. В 2012 — 2012 годах конкурентная борьба на рынке ипотеки заметно усилилась. Но в случае если увеличение цен на жилище продолжится, то количество договоров на рынке строительства жилья станет падать, проблема малодоступности удобного жилья для отечественных жителей остается нерешенной.
    Таким образом, в настоящее время ипотека рассматривается как залог недвижимости, т.е. залог наиболее ценного и неизменяемого имущества: земельных участков, зданий, строений, предприятий, квартир и др. недвижимого имущества. Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ. В соответствии с этим документом имущество не передается кредитору (залогодержателю) в собственность, а остается у должника (залогодателя), что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Залогодержатель (кредитор) вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если это все же происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение.
    Подводя итоги первой главы нашего исследования, мы показали теоретически-методологический характер нашей работы, историю вопроса ипотечного кредитования, отметили, что понятие «ипотека» подразумевает систему долгосрочных кредитов, предоставляемых банками или иными кредитными организациями для покупки жилья, при этом в залог закладывается вновь покупаемое жилье или уже имеющаяся в собственности квартира. Жилое помещение, заложенное по ипотеке, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
    Определили сущность ипотечного кредита, которая состоит в следующем: заемщик заключает с банком кредитный договор, согласно которому банк выдает денежные средства на приобретение квартиры. Однако заемщик должен внести первоначальный взнос за приобретаемое жилье за счет своих накоплений. За предоставление ипотечного кредита заемщик оплачивает проценты и ежемесячно возвращает заемные средства банку. Приобретенная за счет ипотечного кредита квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока ссуда не погасится заемщиком полностью.

ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ

2.1. Основные тенденции рынка ипотечного кредитования

Роль и уровень участия государства в формировании системы ипотечного кредитования каждой определенной страны находится в зависимости от того, какая ипотечная модель применяется и насколько она сформирована.
Основными тенденциями рынка ипотечного кредитования на наш взгляд являются следующие:
Государственная регуляризация условий выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов. Такая стандартизация призвана повысить доверие к ипотечным кредитам и, соответственно, к ипотечным ценным бумагам, выданным под их залог. Стандарты предоставления и сопровождения ипотечных кредитов, как правило, не уточняются в законодательном порядке. Они отработаны на протяжении долголетней практики ипотечного кредитования и сориентированы на минимизацию вероятных рисков, присущих этому виду операций.
Активизирование ипотечных кредиторов. В первую очередь, это создание и принятие законов, регулирующих движение специализированных кредитных учреждений. Стимулирование ипотечных заимодавцев может осуществляться через федеральные программы страхования банковских рисков и дополнительные гарантии возмещения убытков от невыполнения заемщиками взятых на себя обязанностей.
Активизирование заемщиков при получении кредита. При получении жилищного кредита государство применяет прямые (денежные субсидии при погашении процентов или гашение части кредита при появлении на свет в семье заемщика ребенка) и косвенные (разные налоговые льготы) формы помощи заемщикам. Как правило, налоговые льготы распространяются на всех адресатов ипотечного кредита, а вероятность получения денежных дотаций (субсидий), а также ее размер зависят от материального состояния заемщика, состава его семьи и т.п.
Создание хороших условий для функционирования системы ипотечного кредитования. Речь идет о создании инфраструктуры ипотечного рынка, которая включает в себя :

  • создание, а также контроль исполнения законодательной базы, регулирующей отношения между участниками рынка;
  • установленный порядок лицензирования ипотечных банков или других кредитных организаций, осуществляющих ипотечные операции;
  • нормальная деятельность экономически обоснованной системы оценки стоимости недвижимости;
  • функционирование системы страхования договоров с недвижимой собственностью;
  • быстроразвивающийся рынок недвижимости;
  • единый алгоритм регистрации не только недвижимости и прав на нее, но и всех сделок, связанных с куплей-продажей, арендой, залогом недвижимости;
  • проверенный и надежный порядок обращения взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения должником своих обязанностей;
  • создание полноценной жилищной инфраструктуры;
  • внедрение государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам;
  • создание эффективной системы учета и обращения ипотечных ценных бумаг;
  • формирование механизмов деятельности статистических служб, собирающих и анализирующих статистические материалы о состоянии рынка ипотечного кредита;
  • введение в действие службы информации о кредитоспособности и возможностях заемщиков (кредитное бюро);
  • функционирование рейтинговых агентств по оценке деятельности ипотечных банков;
  • организация учебных заведений, занимающихся профессиональной подготовкой кадров для системы ипотечных кредитных институтов.
    В настоящий момент ограничения на ипотечные ставки могут быть установлены как самим банковским учреждением, так и государственными органами власти.
    Инициирование создания специальных организаций — операторов вторичного рынка, основными активами которых являются закладные банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Определенная степень специализации для таких учреждений вполне оправданна, так как оценка закладных, связанных с жильем, а также эффективное управление ипотечными контрактами требуют от специалистов особой подготовки. Специальные агентства, использующие государственные гарантии и имеющие специальный статус, привлекают более дешевые фонды для рефинансирования ипотечных кредитов, чем частные. Кроме того, они могут использовать бюджетные средства.
    Осуществление программ ипотечного кредитования за счет средств бюджета. В основном государственная поддержка осуществляется в виде предоставления субсидии на уплату первоначального взноса. В остальном условия кредитования не отличаются от коммерческих ипотечных программ: заемщик должен подтвердить свою платежеспособность.
    Не может не оставаться незамеченным тот факт, что в настоящее время мировая экономика и экономика России переживают мировой финансово-экономический кризис. В то же время остается ряд социально значимых проблем, требующих безотлагательного решения, одной из основных является обеспечение населения недвижимостью.
    С каждым годом бюджетное финансирование строительства недвижимости сокращается, в результате чего собственные средства населения становятся основным источником для приобретения жилья. Ограниченность денежных средств вызывает необходимость предоставления долгосрочных кредитов, которые были бы минимально подвержены инфляции и максимально гарантировали своевременность возврата. Именно к таким кредитам относится обеспеченный залогом недвижимости ипотечный кредит.
    На наш взгляд, у рынка ипотечного кредитования в России есть ряд положительных тенденций.
    В их числе можно назвать следующие:
    1) Увеличение объема рынка ипотечных кредитов. Несмотря на свертывание в условиях кризиса некоторыми банками программ ипотечного кредитования, ипотекой продолжает заниматься значительное количество кредитных организаций. Кроме того, появляются новые программы, в том числе и сложные, например, с переменными процентными ставками.
    На российском рынке ипотечного кредитования в последние годы наблюдалась положительная тенденция. По данным Банка России, на конец 2013 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 633,8 млрд. руб., что практически на 14% больше, чем в 2012 году.
    2) Невысокий уровень задолженности по ипотечным кредитам. 25 декабря 2008 года был принят Федеральный Закон № 288-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»», согласно которому, начиная с января 2009 года, у отдельных семей появилась возможность направлять средства материнского капитала на погашение ипотечных кредитов. Принятие данного закона позволило сдержать рост задолженности по ипотечным кредитам, которая увеличивается вследствие объективных причин (потеря работы заемщиком, задержка выплат заработной платы и т. д.).
    3) Принятие нацпроекта «Доступное жилье — гражданам России». Для более успешной реализации данного проекта государство увеличивает субсидирование. Социальная ипотека появилась в России с этого года. Эту программу запустило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ее участники смогут купить жилье по цене ниже рыночной стоимости и получить под это ссуда с пониженной ставкой – 11,9 процента. Доступный первоначальный взнос от 10%.
    В то же время на рынке ипотечного кредитования в России наблюдается и ряд негативных тенденций, которые препятствуют его развитию и делают ипотечные кредиты все менее доступными для населения.
    Основными из них, на наш взгляд, являются следующие:
    1) Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам. Во многом причиной высоких процентных ставок по ипотечным кредитам является высокая стоимость долгосрочных средств для банков, а также риски ипотечной сделки, которые закладывают кредитные организации. С нашей точки зрения, снизить ипотечные риски могла бы помочь ипотечная страховка, подобная американской. Источником долгосрочных дешевых средств является внутренняя секьюритизация. Однако следует отметить, что на данный момент в силу неразвитости внутреннего рынка ценных бумаг, а также небольшого числа инвесторов, заинтересованных в ипотечных ценных бумагах, внутренняя секьюритизация в России пока неэффективна.
    2) Ужесточение требований к заемщикам и отмена (или приостановление) некоторыми банками программ ипотечного кредитования. Кризисные явления послужили причиной ужесточения кредитными организациями требований к андеррайтингу заемщика, что выражается в увеличении первоначального взноса по ипотечному кредиту и минимального возраста заемщика и т. д.
    3) Небольшой размер государственного субсидирования для обеспечения доступности ипотечного кредита для населения. Из-за высоких цен на недвижимость большая часть населения не в состоянии воспользоваться ипотечными кредитами. Финансирование ипотеки в России в настоящее время осуществляется преимущественно за счет ресурсов банковской системы. Это недостаточно эффективно, учитывая ее низкую капитализацию и ограниченный доступ к долгосрочным финансовым ресурсам. Секьюритизация ипотечных кредитов в России получила развитие в 2006 году. В это время было заключено максимальное за все годы количество сделок. Так, «Городской ипотечный банк» провел продажу ипотечных кредитов на 72,6 млн дол., ВТБ на 88,3 млн дол. и «Газпромбанк» на 115 млн дол . Этому способствовали разработка необходимой для эмиссии ипотечных ценных бумаг законодательной базы, накопление кредитными организациями пулов ипотечных кредитов, возможность снятия с баланса ипотечных кредитов и получение долгосрочных денежных ресурсов сначала за рубежом, а затем в России. На наш взгляд, основными факторами роста договоров по секьюритизации ипотечных кредитов являются следующие.
    Во-первых, рост рынка ипотечного кредитования. Увеличение объема выданных ипотечных кредитов требует источника долгосрочного фондирования. Банки, вследствие нехватки собственных длинных дешевых денежных средств и риска удержания на балансе ипотечных кредитов, стараются провести их секьюритизацию путем выпуска ипотечных ценных бумаг.
    Во-вторых, один и тот же банк может несколько раз выходить на рынок с траншами ценных бумаг. На практике при сортировке пула ипотечных кредитов выделяют, как правило, три транша, первый из которых является наиболее стабильным, второй и третий-более рисковыми и более доходными. Таким образом, каждый инвестор может выбрать для себя наиболее привлекательный транш в зависимости от соотношения риск-доходность.
    В-третьих, рынок ипотечных ценных бумаг может помочь в проведении пенсионной реформы, так как Пенсионный фонд — один из главных инвесторов в ипотечные ценные бумаги .
    В настоящее время получает развитие трансграничная секьюритизация ипотечных кредитов. Причиной пока небольшого количества договоров по внутренней секьюритизации ипотечных кредитов является то, что размещение на внутреннем рынке по сравнению с внешним дает существенно меньшую доходность, а также недостатком российских инвесторов, заинтересованных в инвестировании в подобные инструменты и понимающих их суть и механизм.
    Положительными тенденциями на вторичном рынке ипотечного кредитования в России являются увеличение количества договоров по секьюритизации ипотечных кредитов, спрос на ипотечные ценные бумаги со стороны зарубежных инвесторов, размещение ипотечных ценных бумаг среди российских инвесторов. Достаточно строгие процедуры андеррайтинга заемщика и предмета ипотеки в России увеличивают привлекательность ипотечных ценных бумаг для инвесторов.
    Отрицательными тенденциями секьюритизации ипотечных кредитов в России являются неразвитость внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг, отсутствие заинтересованности у основной части российских инвесторов в ипотечных облигациях, затратность и сложность проведения секьюритизации ипотечных кредитов, которая доступна для крупных кредитных организаций, а также отмена или приостановление банками договоров по секьюритизации и соглашений о выкупе закладных.
    Важной составляющей российской модели ипотечного кредитования являются ссудо-сберегательные организации. Их деятельность направлена на тех, кто не может получить ипотечный ссуда на стандартных условиях. Первые ссудо-сберегательные организации стали появляться в постперестроечной России в 2000 году. В настоящее время существует несколько видов ссудо-сберегательных организаций: жилищные накопительные кооперативы, потребительские кооперативы граждан, жилищно-строительные кооперативы. Ссудо-сберегательные организации привлекательны для населения, так как имеют ряд преимуществ .
    1.Заемщику не требуется подтверждать кредитоспособность и кредитоспособность справкой о доходах. Необходимо соблюдать два обязательных условия: для вступления в кооперативы — первоначальный членский взнос, а также регулярные взносы в виде денежных средств для пополнения кассы, а для получения права на покупку недвижимости — накопление 30 — 50% от стоимости жилья.
  1. Пайщик получает денежные средства по более низкому проценту, чем при предоставлении банковского кредита. Расходы за весь период выплат минимальны, так как он не платит банковские комиссии за открытие и ведение ссудного счета, рассмотрение заявления — анкеты на предоставление ипотечного кредита и т. д.
    Однако ссудо-сберегательные организации имеют существенные недостатки:
  2. Очередность в получении ипотечного кредита.
  3. Предоставление строго определенного вида недвижимости, как правило, ограниченного вторичным рынком, а также предложением компаний, работающих с ссудо-сберегательными организациями. Ввиду этого у пайщика отсутствует возможность выбора недвижимости.
  4. Незащищенность вкладчиков от противозаконных действий со стороны ссудо-сберегательных организаций. Для решения этой проблемы необходимо, на наш взгляд, преобразовать ссудо-сберегательные организации в полностью государственные организации, что поможет исключить любые мошеннические действия, а также позволит гражданам получить государственную поддержку в части субсидирования или предоставления социальной недвижимости.
    Несмотря на приведенные выше недостатки, ссудо-сберегательные организации продолжают пользоваться спросом со стороны населения с низкими и средними доходами.
    На практике населением также используются ипотечные депозиты, которые представляют собой обычные пополняемые пролонгируемые нецелевые вклады, принимаемые на срок от месяца до трех лет под более высокие процентные ставки по сравнению с остальными вкладами (на 0,25 — 1,25%). Размер дополнительных взносов варьируется от 200 — 500 дол. в месяц. Непосредственно для заемщиков банки предлагают следующие льготы: отмена платы за рассмотрение заявки на получение кредита, комиссии за снятие наличных со ссудного счета, единовременной комиссии за ведение счета, лояльное отношение со стороны кредитного комитета, принимающего решение о выдаче займа.
    Однако ипотечные депозиты имеют ряд недостатков. В числе основных, назовем следующие.
  5. Банки, как правило, не работают с потенциальным заемщиком, не разрабатывают конкретные условия накопления, а предоставляют одинаковый для всех продукт. Основная часть банков не рассчитывает размер необходимых ежемесячных ежеквартальных взносов и возможную сумму по итогам накопления.
  6. Предлагаемые сроки накопления слишком малы для того, чтобы потенциальному заемщику со средними доходами накопить сумму, приближенную к минимальному первоначальному взносу.
  7. Многие банки не делают ограничений по целям депозита и не исключают возможность досрочного снятия денежных средств. Это нередко приводит к тому, что клиент, получив более высокий по сравнению с обыкновенным вкладом процент, досрочно расторгает договор и снимает денежные средства.
  8. Не все банки отменяют комиссии, в результате чего потенциальный заемщик, с которым была проведена предварительная работа, оказывается в одинаковых условиях с теми, кто обратился в банк впервые.
    В целях развития ипотечных депозитов как инструментов, способствующих обеспечению доступности ипотечного кредита для населения путем накопления первоначального взноса, было бы целесообразно в первую очередь устранить вышеназванные недостатки, а именно:
  • увеличить срок вклада;
  • строго определить цель ипотечного депозита (только для нужд ипотеки);
  • отменить банковские комиссии (за ведение и открытие счета, за андеррайтинг и т. д.) и снизить ставки по ипотечному кредиту, получаемому заемщиком при помощи использования ипотечных депозитов;
  • проводить анализ каждого потенциального заемщика с целью определения первоначального взноса на ипотечный депозит, размера ежемесячных/ежеквартальных дополнительных отчислений на него, итоговой по результатам накопления суммы денежных средств в зависимости от его заработной платы и т. д.;
  • обеспечить индивидуальный подход к каждому заемщику;
  • законодательно закрепить понятие «ипотечный депозит» и его основные характеристики.
    Ипотечное жилищное кредитование если рассматривать идеальный вариант представляем обязано строиться на последующих положениях :
  • системе ипотечного жилищного кредитования в РФ необходимо предусматривать имеющийся международный опыт. Она обязана быть адаптирована к отечественным макроэкономическим условиям и законодательной базе, принимать во внимание психологические нюансы народонаселения в РФ, пока же еще с настороженностью улавливающего обстановку долгой зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании;
  • потребность обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп народонаселения не столько с высочайшими, да и средними заработками. При всем этом система ипотечного кредитования обязана носить рыночный, но не дотационный нрав, быть вполне прозрачной и понятной для понимания всеми соучастниками процесса ипотечного кредитования;
  • система ипотечного кредитования обязана носить развивающийся характер, опираться на действенное внедрение завлеченных денежных ресурсов горожан, платных банков-кредиторов, кредитных организаций иных участников;
  • система ипотечного жилищного кредитования обязана быть реализована на территории всей страны, с учетом финансовой обстановки и наличием платежеспособного спроса на жилище и его предложением.
    В настоящее время мировая экономика и экономика России переживают мировой финансово-экономический кризис. В то же время остается ряд социально значимых проблем, требующих безотлагательного решения, одной из основных является обеспечение населения недвижимостью.
    При этом необходима как корректировка действующих нормативных актов, так и разработка совершенно новых законов. И только при дальнейшей поддержке государства, которая будет заключаться не только в финансировании, но и в эффективном регулировании на законодательном уровне, система ипотечного кредитования получит новое возрождение. Также для возрождения ипотеки необходимо преодолеть кризис доверия, который серьезно подрывает ипотечный рынок. В настоящее время такие процессы уже развиваются, например в социальной ипотеке.
    Помимо этого, на законодательном уровне необходимо принятие поправок в существующее законодательство, согласно которым стало бы возможно вовлекать пенсионные деньги в ипотечный оборот. Считается, что так называемые длинные деньги берутся от тех структур, которые оперируют большими финансовыми оборотами и которые реализуют крайне консервативную политику использования этих средств, поскольку стремятся сохранить финансовые ресурсы. Основная такая структура в современных российских экономических реалиях — это пенсионный фонд .
    Отметим, что до сих пор пенсионные средства не были вовлечены в ипотечный рынок, у нас не было развитого рынка ценных ипотечных бумаг, не было создано механизмов, которые позволили бы эти деньги привлекать внутри страны. Чтобы восстановить ипотечный рынок, нужно разработать свои механизмы по привлечению «длинных» денег внутри страны. Одним из таких механизмов и может стать привлечение в ипотечный оборот пенсионных средств. В поддержку данного механизма Совет Федерации РФ предлагает разрешить инвестировать пенсионные накопления в ипотечные ценные бумаги.
    По оценке вице-губернатора С-Петербурга А. Вахмистрова, сейчас обстановка на денежных базарах наиболее всего подсказывает сценарий Большой депрессии в Соединенные Штаты. Не так издавна госслужащий припомнил, собственно выходом из упадка для Америки стало непосредственно становление ипотеки. Для РФ в возникшей обстановке важна сама вероятность получения кредитов на покупку жилища, без разницы от объема процентных ставок.
    В этот момент, с нашей точки зрения, правительство обязано подтолкнуть средства на поддержание как всевозможных секторов экономики индустрии, а также банков, оговорив с экономическими учреждениями вероятность выдачи кредитов народонаселению под ставки рефинансирования не повыше 15 — 16%. Раз ставки будут превышать, строительные фирмы имеют все шансы столкнуться с подъемом количества дефолтов по ипотеке.
    Необходимости горожан РФ в улучшении жилищных критерий грандиозны, но непосредственно неимение доверия покупателей к соучастникам строительного базара причиняет неудобства на данный момент почти всем из их продолжать финансировать долевое стройку из собственных скоплений. В нашей стране все еще не сделаны механизмы обороны прав соучастников, финансирующих жилищное строительство с помощью собственных средств. А если бы государство выступило гарантом по сохранению вносимых наличных средств, частные вложения в строительный секстор имели возможность бы удовлетворить потребности девелоперов в финансах.
    Также возможным антикризисным инструментом для ипотечного кредитования, может стать введение института строительно-сберегательных касс. При использовании строительно-сберегательных касс граждане России смогут получать заемные средства фактически в 2,5 раза дешевле, чем при кредитовании по ипотеке.
    В мире существует две основные модели ипотечного кредитования: классическая американская и немецкая, основанная на строительно-сберегательных кассах. В первом случае ипотечный ссуда выдается под залог уже построенного дома, во втором — система стройсберкассы финансирует строительство дома.
    В долгосрочном плане рынок ипотечного кредитования имеет огромный потенциал и в обозримой перспективе может вырасти в 30 и более раз, если оценивать его по такому показателю, как соотношение ипотечного портфеля к размеру ВВП (оценка экспертов). В то же время в условиях ужесточения фондирования со стороны западных банков, ограничений, накладываемых со стороны ипотечных агентств в России (В первую очередь АИЖК), а также общего ужесточения кредитной политики коммерческих банков представляется сомнительным, что рынок ипотечного кредитования будет расти прежними высокими темпами.
    Минимальные сроки, которые потребуются для возрождения ипотеки в России, составят 1 — 2 года с момента выхода страны из глобального финансового и экономического кризиса, полагают эксперты. В то же время согласно реалистичному сценарию возрождение института ипотечного кредитования представляется возможным через 2 — 3 года после стабилизации на финансовых рынках, при этом государственное участие обязательно.
    В нашей стране только в пределах 10% народонаселения имеют квартиру выше 18 кв.м. на 1-го жителя нашей планеты, в пределах 30% — меньше 9 кв. м. В развитых государствах на 1-го жителя нашей планеты приходится 30 — 45 кв.м. жилища, ну а в Соединенных Штатов — 64 кв. м. Наиглавнейшей причиной нашего отставания является слабое становление жилищного ипотечного кредитования.
    Ипотека разрешает сформировать базу новейших финансово-кредитных взаимоотношений.
    В настоящее время в РФ заложены и развиваются законодательные базы для становления ипотечного кредитования. Кроме этого, для развития ипотеки существует и материальные базы.
    Но если все так хорошо, если есть и потребности, а также возможности, а также подкрепленная законодательными актами добрая воля властей, то почему же ипотека до сих пор не стала реальным рычагом решения жилищной проблемы?
    Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в достаточно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, а также имеет льготы по подоходному налогу.
    Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру. Очень велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, т.к. банки (что с их стороны совершенно разумно и справедливо) проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по системе ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом.
    Резкое падение курса рубля, банкротства банков, нерегулируемость и необратимость кризисных процессов еще раз подтвердили, что такие долгосрочные процессы, как ипотечное кредитование, сопряжены в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов.
    В условиях экономического кризиса, государство, тем не менее оказывает поддержку отдельным участникам ипотечных отношений. Так, Постановлением Правительства Российской Федерации №373 от 20 апреля 2015 года утверждена Программа помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации.
    Программа позволит оказать помощь не менее 22,5 тыс. заемщиков вне зависимости от валюты, в которой оформлен ипотечный кредит. Ипотечным заемщикам, испытывающим проблемы с обслуживанием ипотечных кредитов, необходимо обращаться за реструктуризацией к банкам-кредиторам. Они смогут это сделать уже в мае. Оператор Программы помощи – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Для реализации программы в уставный капитал АИЖК из федерального бюджета выделено 4,5 млрд рублей.
    Агентство прогнозирует, что в 2015 году произойдет снижение ипотечной ставки и размера первоначального взноса. Причина кроется в подготовленном Минэкономразвития законопроекте, вступление которого в силу позволит усилить защиту финансовых интересов участников ипотеки – как кредиторов, так и заемщиков. Должны заработать новые механизмы страхования кредитных рисков. Специалистами АИЖК был произведен расчет возможности снижения ставки в 2015 году до значения 8,6%. Среди новых инструментов – страхование ответственности заемщика по договору займа (а не только кредита), передача третьей стороне (страховщику) рисков, связанных с реализацией залогового имущества, отказ от единовременной уплаты суммы страховки при ипотеке в рамках прохождения договора кредитования .
    Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.
    Кроме того, государство должно оказать зримую государственную поддержку банкам, которые осуществляют ипотечное кредитование. А для этого необходимо, используя опыт США и других стран, рассматривать ипотеку как механизм решения не столько экономических, сколько социальных задач. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны. Для того чтобы модель ипотечного кредитования заработала с реальными социальными результатами, необходима государственная поддержка.
    К факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в нашей стране, относятся:
  • недостаточно налаженная государственными финансовыми и экономическими органами система ипотечного жилищного кредитования;
  • слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования;
  • неразвитость отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний;
  • отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;
  • проблемы, связанные с отсутствием жилищно-инвестиционного законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;
  • высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
  • высокий уровень кредитных рисков, способствующий нежеланию банковского сектора формировать долгосрочные финансовые ресурсы для функционирования ипотечной жилищной системы .
    Ипотека является тем звеном национальной хозяйственной системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. На сегодняшний день с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки увеличится приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней, произойдет мультипликативный рост экономики в целом. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для развития массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.
    Таким образом, на данном этапе исторического развития, учитывая российскую специфику жилищных отношений, решение вопросов, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, должно быть основано на анализе практики и устоявшихся вопросов российских и зарубежных правовых теорий, подтверждающих свою жизнеспособность.

2.2. Кризис ипотечного кредитования: зарубежные страны и Россия

Чтобы тема нашего исследования была более значимой необходимо обратиться и к зарубежному опыту ипотечного жилищного кредитования.
Принято считать, что получить ипотечный кредит за рубежом выгоднее: процентные ставки в заграничных банках в несколько раз ниже, чем в российских. Но, как правило, зарубежные кредиторы предъявляют жесткие требования к иностранцам: нужно документально доказать источники дохода и предоставить все необходимые справки.
В Испании и Турции требования менее жесткие, но и в этих странах нерезидент может получить ипотеку не в каждом банке. Например, в Испании кредиты выдают в банках Bankia, Bankinter, Caja Murcia и Santander, в Турции — в DenizBank, Garanti Bank и Fortis Bank. Также вполне реально взять ипотеку в банках Кипра, США и Франции. Не придется столкнуться с особыми проблемами в Великобритании и Италии, хотя банки этих стран досконально изучают документы каждого кандидата.
Нерезидентам трудно получить кредит в Болгарии — из-за высоких процентов (они достигают 10 % годовых) и большого первоначального взноса (не менее 50 %). В этой стране россияне чаще пользуются рассрочкой, нежели ипотекой. Среди «высокомерных» стран числится Швейцария: здесь власти выдают ограниченное число разрешений на покупку недвижимости и предъявляют жесткие требования к будущим заемщикам. Кроме того, в Греции тоже стало сложно получить кредит: из-за кризиса многие банки стали менее сговорчивыми.
Существуют страны, в которых не выдают ипотечные кредиты иностранным физическим лицам, не являющимся резидентами. Это Вьетнам, Египет, ОАЭ, Таиланд, Тунис, Хорватия и Черногория.
Во всех странах существует примерно одинаковый перечень основных документов для получения ипотечного кредита:

  • удостоверение личности — заграничный паспорт (в США вместо паспорта часто подают карточку социального страхования, а также водительские права американского образца);
  • сведения о доходе (справка с места работы о размере дохода за последние один или два года, налоговая декларация о доходах за один или два года, справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей);
  • сведения о стабильных расходах (копии банковских счетов, справки о выплатах по другим кредитам или об алиментах);
  • подтверждение платежеспособности (документы, подтверждающие способность оплатить первоначальный взнос и сопутствующие сделке услуги, справка об отсутствии задолженностей по кредитам в России, справка из банка о наличии средств на счету, а также рекомендации от банков, в которых есть счета);
  • договор на покупку недвижимости;
  • подтверждение адреса и контактные данные заемщика.
    Документы предоставляются в оригинале и в переводе на язык страны банка-кредитора.
    Особенно строго относятся к проверке происхождения средств британские банки: в этой стране действует закон об отмывании денег.
    Кроме того, во всех странах существует возрастное ограничение: займы выдаются тем, кому на момент погашения кредита будет менее 65–75 лет.
    Банки обычно предоставляют выбор между плавающей и фиксированной процентными ставками. Плавающая ставка ниже, но связана с рисками: невозможно предсказать, насколько она вырастет в ближайшие годы. При выборе такого варианта следует следить за динамикой Euribor и Libor, поскольку на основе этих бенчмарок рассчитываются ставки в большинстве кредитных организаций Европы.
    Многие выбирают фиксированные процентные ставки. Они достигают самого низкого уровня в Швейцарии, США и Франции — в среднем менее 3 %. Выгодные предложения можно найти также в Испании (3,6 %) и Великобритании (3,9 %). Самые высокие ставки — в Болгарии (7,5 %) и Турции (7 %) (рис. 2.1)

Рис. 2.1 — Средние фиксированные ставки по ипотечным кредитам

Большинство иностранных банков выдают нерезидентам ипотечные кредиты в размере 50–70 % от стоимости недвижимости.
До кризиса в Испании и Португалии можно было взять взаймы 100 % суммы (и даже больше, если учесть, что цены росли не по дням, а по часам). Однако сегодня, когда бум сменился спадом, в этих странах можно рассчитывать максимум на 70 %.
В Турции банки чаще всего дают ссуды в размере 50–70 %. Но этот процент рассчитывается не от цены покупки, а от оценочной стоимости приобретаемой квартиры или виллы. В этом случае сумма кредита может быть примерно на 30 % меньше ожидаемой. В целом рассрочка в Турции в бóльшей чести, чем ипотека.
Иностранные банки более благосклонны к гражданам своих стран, нежели к иностранцам. Так, в Великобритании резиденты могут получить кредит в размере до 90 %, зарубежные покупатели — лишь до 70 % (рис. 2.2).

Рис. 2.2 — Максимальные суммы займа

Помимо максимального порога, банки устанавливают минимальный размер кредита. Часто такое ограничение относится лишь к иностранным покупателям.
В Греции, Испании, на Кипре и в Португалии минимальная сумма составляет 100 тыс. евро. В Болгарии недвижимость продается дешевле всего, поэтому взять кредит можно на сумму от 5 тыс. евро. Самые высокие пороги установлены в Великобритании и Швейцарии (около 400 тыс. евро).
Большинство банков мира ставят условие: доля выплат по ипотеке не должна превышать 35 % от чистого годового заработка. В некоторых случаях кредитные учреждения можно уговорить предоставить бóльшую сумму, если ссудополучателю удастся их убедить, что в перспективе ему будут повышать зарплату.
В большинстве стран банки выдают кредиты на срок от пяти до 20–40 лет. В Турции период ограничен 15 годами. Самый широкий диапазон сроков кредитования предлагается в США — от 1 года до 30 лет. В Великобритании взять кредит можно на период от 3 до 20 лет.
Можно увеличить шансы на получение кредита, обратившись к брокеру, поскольку специалист ведет переговоры сразу с несколькими кредитными учреждениями и выбирает самые выгодные условия для покупателя .
Остановимся на проблеме, возникшей не в стране с переходной экономикой, со слабо развитой финансовой системой, а в США, где наблюдается мощный системный кризис на рынке ипотечного кредитования.
Суть кризиса ипотеки в США заключается в том, что во время быстрого роста цен на недвижимость население активно использовало ипотечные кредиты для приобретения объектов недвижимости, так как любые проценты по кредитам окупались при перепродаже через определенный период времени, цены на жилье ежегодно росли на 15 — 20%. По данным экспертов, около 1,5 млн. американцев находятся сейчас в стадии личного банкротства, отказавшись платить по кредиту.
Как следствие, рост цен на недвижимость остановился, поскольку банки все чаще отказываются выдавать деньги — ведь им самим не платят. В свою очередь, инвестбанки все чаще требуют с ипотечных агентств, у которых они покупали проблемные кредиты, вернуть им обратно деньги. Такая «ипотечная лихорадка» — период, когда люди стремятся вкладывать любые деньги в недвижимость, — наблюдается сегодня во многих странах мира, а соответственно, американский сценарий может повториться еще не в одной стране.
Эксперты прогнозируют, что американский сценарий все-таки может повториться в ближайшей перспективе (2 — 3 года) на первичном ипотечном рынке в ряде российских регионов, затронутых сейчас «ипотечной лихорадкой». В настоящее время в отдельных городах при помощи ипотеки и последующего рефинансирования совершается до половины договоров купли-продажи жилья. При этом уровень доходов населения и объемы возводимого жилья близки к средним показателям по стране, а доля высокорискованных ипотечных кредитов, которые, кстати, а также спровоцировали американский кризис ипотеки, составляет более 50%. Стоит отметить, что требования российских кредитных организаций к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога значительно более жесткие, чем в США.
Вновь обратимся к ипотечному кредитованию в России.
В России стандартизацией условий выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов занимается Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Стандарты АИЖК устанавливают требования к основным участникам ипотечного жилищного кредитования, основным параметрам ипотечных кредитных сделок, предмету залога (ипотеки), страховому обеспечению ипотечных сделок, программе социальной поддержки населения, договорам, заключаемым в процессе оформления процедуры выдачи ипотечных кредитов, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов.
Согласно российскому законодательству все банки, действующие на территории страны, являются универсальными. Несмотря на то, что некоторые банки называются ипотечными, все они в настоящее время подчиняются единым нормам банковского законодательства. Что касается стимулирования заемщиков при получении кредита, то в России существует возможность частичного или полного погашения ипотечного кредита за счет средств материнского капитала.
В России внедряются специальные программы и национальные проекты в рамках Федеральных программ «Жилище», «Доступное жилье», «Молодая семья», «Социальная ипотека», «Государственные жилищные сертификаты». Эти Программы и национальные проекты позволяют охватить часть населения России и сделать для нее доступными покупку недвижимости, используя ипотечный заем. Однако, несмотря на заявление Правительства об успешном внедрении данных Программ, их механизм еще недостаточно отработан. Особенно это касается сроков поступления бюджетных средств. Кроме того, участвовать в программах льготного кредитования могут только семьи, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Сегодня в РФ существует несколько вариантов государственной поддержки гражданам в улучшении жилищных условий:

  • дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;
  • предоставление субсидии на часть стоимости жилья, приобретаемого с использованием средств ипотечного кредита;
  • продажа государственного жилья в ссуда по льготной цене.
    Размер субсидий устанавливается в зависимости от стоимости жилья, социальной нормы общей площади жилья в расчете на одного человека, доходов получателя субсидий и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Жилищные субсидии могут предоставляться федеральными органами, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, предприятиями и другими организациями. Наибольшее развитие получили Программы «Государственная ипотека для молодой семьи» и «Социальная ипотека для военных» .
    Механизм предоставления безвозмездных субсидий на приобретение жилья оказался более эффективным, чем бюджетное финансирование нового строительства. В условиях высокой инфляции и острого бюджетного дефицита финансирование строительства жилья за счет федерального бюджета приводит к росту незавершенного строительства жилых домов, находящихся в федеральной собственности. В то же время механизм предоставления безвозмездных субсидий на приобретение жилья позволяет гражданам приобретать на рынке жилья уже готовые квартиры. Благодаря этому граждане имеют право свободного выбора качества и местонахождения жилья, что повышает контроль конечных потребителей за целевым расходованием бюджетных средств.
    Существующие федеральные программы ставят целью либо изменение условий предложения жилья, либо повышение спроса на него со стороны бедных семей. В то же время отсутствует активная государственная поддержка, прямо нацеленная на поощрение развития этого сегмента рынка. Не учитывается и такой актуальный в российских условиях вид воздействия, как регулирование самих жилищных рынков через цену. Представляется, что государственная политика в данной сфере экономики должна строиться на комплексном подходе, учитывающем все факторы, в частности ипотеку, налогообложение объекта недвижимости, регистрацию прав на недвижимое имущество и договоров с ним, правовое зонирование вместе с градостроительным регламентом, развитие рынка земли, инвестиции, градостроительство и т.п.
    В принятом Законе РФ «О залоге» не в полной мере проработаны вопросы ипотеки . Некоторые из них не согласуются с действующим законодательством в части использования залога квартир. Не отрегулирован порядок залога земельного участка, находящегося под зданиями и сооружениями. Не принят закон о кондоминиуме. Не в должной мере отработана и процедура реализации залога через судебные органы. Дела по отчуждению недвижимости рассматриваются наряду с общими судебными исками чрезвычайно длительное время, что резко снижает привлекательность ипотеки. С другой стороны, необходимы законы, обеспечивающие реальную защиту прав потребителя.
    В стране не разработана соответствующая инфраструктура ипотечной системы, связанная с созданием на территории России единого порядка регистрации недвижимого имущества, оформления прав на его владение, единой базы данных о заложенной недвижимости и т.п. Следует принять комплекс законов, регулирующих ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.
    Для полноценного функционирования системы ипотечного кредитования в России необходимо создать систему страхования операций с недвижимостью.
    Без сомнения, система ипотечного кредитования является неотъемлемой частью экономики любой страны. Соответственно и законодательство, регулирующее взаимоотношения в области ипотечного кредитования, должно органично вписываться в законодательную систему страны. Оно должно уточнять, а не противоречить положениям гражданского, жилищного, банковского и т.п. законодательств.
    Отметим, что формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х годов прошлого столетия. Сначала изменения вносились в общее законодательство. В 1993 г. в Конституции РФ были закреплены права гражданина на жилье и на охрану частной собственности. Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие частей первой (1995 г.) и второй (1996 г.) Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др .
    Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, подчиняются банковскому законодательству. Это Федеральные законы о Центральном банке РФ и о банках и банковской деятельности. Однако возможность рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке требует внесения соответствующих изменений в законы, регулирующие фондовый рынок, в частности в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг». Кроме того, необходимо принятие законопроекта «О секьюритизации», который в настоящее время находится в разработке.
    Непосредственное отношение к ипотечному кредитованию имеют также следующие Законы: «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (оценка недвижимого имущества при принятии его в залог), «О кредитных историях», «О жилищных накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» и т.п. Что касается специального ипотечного законодательства, то это, В первую очередь, Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «Об ипотечных ценных бумагах».
    Таким образом, рынок ипотечных обязательств требует разработанности всех аспектов договоров с недвижимостью, включая действующую процедуру обращения взыскания, т.е. отчуждения недвижимости в случае неисполнения обязательства.
    Система ипотечного жилищного кредитования в России должна состоять из пяти составляющих:
  1. рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;
  2. первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;
  3. вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты;
  4. рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации), а также размещение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами, на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредникам, в целях получения доходов по ним;
  5. страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.

ГЛАВА 3. ИПОТЕКА КАК ОСОБЫЙ ВИД ЗАЛОГА

3.1. Договор об ипотеке и его существенные условия

Ипотека выступает как особенный вид залога. Отличительный атрибут ипотеки — ее предмет: из всех видов имущества им служит исключительно недвижимость. Достоинством недвижимости как объекта залога является следующее:

  • недвижимость относительно мало подвержена смерти или неожиданному исчезновению, а ее присутствие просто проверяется;
  • недвижимость располагает осложненной оборотоспособностью, так как нужна государственная регистрация перехода прав на нее, а в отдельных случаях и договоров с ней, что дает возможность контролировать ее изъятие;
  • цена недвижимости имеет общую тенденцию к росту (хотя, в обстоятельствах кризиса может и снижаться) что дает кредитору некоторую гарантию того, что задолженность будет погашена в исчерпывающем объеме.
    Предметом ипотеки могут быть:
  • земельные наделы;
  • компании, а также здания, постройки и иное недвижимое имущество, применяемое в предпринимательской деятельности;
  • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких отдельных комнат;
  • дачи, садовые дома, гаражи и другие постройки потребительского направления;
  • воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
    Ипотека относится к числу тех видов залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во преходящее владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), то считается, что оно оставлено у залогодателя (п.3 ст.338 ГК РФ). Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия (например, проживать в заложенной квартире), однако он лишен третьего правомочия — права распоряжения .
    Ипотека, как и залог движимого имущества, может начаться в силу договора, заключенный между залогодателем и залогодержателем по поводу рассматриваемого способа обеспечения выполнения обязательств, или в силу закона, то есть возникновение права залога прямо учтено в законе. Примеры зарождения права залога в силу закона:
  • если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечивания исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п.5 ст.488 ГК РФ);
  • при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества приобретатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст.587 ГК РФ);
  • жилое помещение, приобретенное либо построенное целиком или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, пребывает в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и договоров с ним (п.1 ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
    К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п.2 ст.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
    ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не отменяет соответствующих норм ГК РФ, посвященных залогу, самого Закона «О залоге», подзаконных актов, регулирующих в той или иной степени залоговые правоотношения. Вместе с тем нормы закона об ипотеке имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов, в том числе и ГК РФ. Так, в абз.1 п.2 ст.79 закона об ипотеке отмечается, что со дня введения в действие ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нормы Закона «О залоге» подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» .
    Аналогичным образом решается вопрос о соотношении закона об ипотеке, ГК РФ и других правовых актов. Во втором абзаце этой же статьи указано, что они применяются в части, не противоречащей закону об ипотеке. Таким образом, правоприменитель сам должен решить вопрос наличии противоречий между указанными правовыми актами, что создает определенные сложности на практике.
    Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
    Договор об ипотеке является гражданско-правовым договором, который в свою очередь является основной разновидностью сделки. Соответственно к нему применяются основные правила, регулирующие порядок совершения, форму и условия действительности сделки, последствия признания сделки недействительной, порядок заключения договора и т.д.
    В соответствии с ГК РФ договором признается сделка двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п.1 ст.420 ГК РФ).
    Закон закрепляет существенные условия договора об ипотеке, при отсутствии которых он будет признан незаключенным. Перечень этих условий по существу совпадает с перечнем существенных условий, указанных в п.1 ст.339 ГК РФ (исключение условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество; это обусловлено тем, что заложенное имущество всегда находится у залогодателя). Существенными условиями договора об ипотеке являются:
    Предмет ипотеки — назначается в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием; в договоре об ипотеке должно быть указано право, на основании которого заложенное недвижимое имущество принадлежит залогодателю, и поскольку любые права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, то в договоре должен быть указан орган, осуществивший такую регистрацию (под таким органом имеется в виду территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр);
    Оценка предмета ипотеки — определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении;
    Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой — поскольку ипотека имеет акцессорный (дополнительный) характер по отношению к основному обязательству, то законодатель требует чтобы в договоре об ипотеке было указано и основное обязательство с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Такое обязательство по основаниям возникновения может быть как договорным, так и внедоговорным (например, ипотекой может быть обеспечено обязательство из причинения вреда). Если же речь идет о договорном обязательстве, то должен быть указан сам договор, его стороны, дата и место заключения. На практике возникает вопрос, достаточно ли указать в договоре ипотеки номер и дату основного договора, если залогодателем и залогодержателем являются стороны по основному договору. Ответ на этот вопрос звучит следующим образом: «в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующее условие». Однако на практике органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость и договоров с ней, считают недостаточным наличие подобного условия и требуют указания в договоре ипотеки всех условий кредитного договора.
    Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (п.1 ст.10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), с момента которой он считается заключенным. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав .
    Следует иметь в виду, что право залога на недвижимое имущество, будучи зарегистрированным в государственном реестре прав на недвижимое имущество, подчиняется следующим принципам ипотечной системы:
    Принцип специальности — запись об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество касается строго определенного, конкретного объекта недвижимости;
    Принцип обязательности — «право ипотеки имеет юридическую значимость для всех третьих лиц только после внесения записи о ней в государственный реестр прав на недвижимое имущество»;
    Принцип гласности (публичности) — доступность записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество всем заинтересованным лицам;
    Принцип достоверности — предполагает презумпцию правильности и законности записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество, которая может быть опровергнута только судом;
    Принцип старшинства — право залога, внесенное в государственный реестр прав на недвижимое имущество ранее другого права залога, является предшествующим залогом, а зарегистрированное позже — последующим залогом.
    Для договора об ипотеке более не требуется нотариального удостоверения (как это было предусмотрено ранее действовавшим законодательством): достаточно соблюдения простой письменной формы договора и его государственной регистрации (нотариальное удостоверение договора об ипотеке было отменено Федеральным законом от 30.12.2004 № 216-ФЗ).
    Процедура государственной регистрации в настоящее время регулируется, в основном, Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и договоров с ним». Данный закон определяет государственную регистрацию ипотеки как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ .
    Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. (п.1 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и договоров с ним»)
    Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. (п.4 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и договоров с ним»)
    Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора о ней, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
    При этом должны быть представлены:
    1) договор ипотеки и его копия;
    2) документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;
    3) документ об уплате государственной пошлины;
    4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и договоров с ним. В частности, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с вышеназванными документами представляются также закладная и ее копия, документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
    Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и договоров с ним записи об ипотеке.
    Государственная регистрация осуществляется в течение одного месяца со дня поступления необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и договоров с ним. (п.3 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и договоров с ним»)
    После подписания договора об ипотеке возникают правоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). Эти субъекты наделяются взаимными правами и обязанностями.
    Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством и включают следующее.
    Залогодатель (должник по договору об ипотеке) обязан:
    1) основная обязанность залогодателя состоит в надлежащем исполнении основного обязательства, обеспеченного залогом;
    2) застраховать заложенное имущество в полной его стоимости, а также осуществить страхование в соответствии с требованиями кредитной организации (например, своей жизни, здоровья и трудоспособности); «если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования — на сумму размера требования. Страхование производится за счет залогодателя.
    3) уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;
    4) при намерении повторного залога уже заложенного имущества сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества, в противном случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям;
    5) принимать меры по сохранности заложенного имущества
    Кроме обязанностей залогодатель имеет следующие права:
    1) пользоваться заложенным недвижимым имуществом в соответствии с назначением (например, для проживания, если заложен дом или квартира);
    2) для дальнейшего отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу запрашивать согласие залогодержателя;
    3) завещать заложенное имущество (условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны);
    4) прекратить обращение взыскания на предмет залога и его дальнейшую реализацию путем исполнения обеспеченного залогом обязательства;
    5) если иное не предусмотрено Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут);
    6) с согласия залогодержателя производить замену предмета залога:
  • по соглашению сторон;
  • в случае гибели имущества.
    Правда, некоторые права из приведенного перечня больше похожи на обязанности, но этого требует закон.
    Залогодержатель в свою очередь имеет следующие права:
    1) передать свои права другому лицу:
  • по договору об ипотеке;
  • по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству);
    2) требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога.
    3) потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:
  • если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;
  • нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст.345 ГК РФ);
  • утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает;
    4) не только потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и, если это требование не будет выполнено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:
  • нарушения залогодателем правил о последующем залоге;
  • невыполнения залогодателем своих обязанностей;
  • нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.
    5) при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке (то есть, если залогодатель без согласования с залогодержателем осуществит реализацию заложенного имущества), с нарушением указанных ранее требований залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
    а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки (ст.167 ГК РФ);
    б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
    7) вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
    Очень важно отметить то, что недвижимое имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, то есть должник по договору ипотеки имеет право им пользоваться по своему усмотрению, но ни продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя. То есть, закон запрещает передавать предмет залога залогодержателю.
    В случае, если лицо приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, то это лицо становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
    Подводя итоги сказанному выше, можно сделать следующие выводы. Договор ипотеки (залога недвижимости) является распространенным способом обеспечения исполнения обязательства, создающим дополнительную гарантию для кредитора, поскольку недвижимое имущество представляет особую ценность.

3.2. Обращение взыскания на предмет ипотеки

Закон предусматривает основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
В соответствии со п. 1 ст. 348 ГК РФ Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Согласно п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества собственных требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) за счет заложенного имущества на него необходимо обратить взыскание.
Обращение взыскания на предмет ипотеки возможно как во внесудебном, так и в судебном порядке.
Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной (ст.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.
Закон об ипотеке существенно ограничивает пределы применения такого соглашения, предусматривая целый ряд случаев, когда внесудебный порядок обращения взыскания вообще исключается. В п.5 ст.55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» перечислены случаи, когда обращение требований залогодержателя без обращения в суд не допускается . Этот перечень носит исчерпывающий характер. Назову некоторые из них:
1) предметом ипотеки считается жилое помещение, являющееся собственностью физического лица;
2) залогодатель — физическое лицо в учрежденном порядке признано безвестно отсутствующим;
3) заложенное имущество является предметом предыдущей и следующей ипотек, при которых применяются разный порядок обращения требования на предмет ипотеки или разные способы реализации заложенного имущества;
4) предметом ипотеки считается имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности;
5) право залогодателя на заложенное имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и договоров с ним;
6) предметом ипотеки выступает имущество, имеющее важную историческую, художественную или иную культурную важность для общества и др.
В данных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.
Согласно п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) не допускается при наличии одновременно следующих условий:

  • сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
  • период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
    При этом ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке после изменения указанных обстоятельств.
    Использование сторонами внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество позволяет им с одной стороны, ускорить и упростить процедуру удовлетворения требований залогодержателя, а с другой стороны — существенно сократить расходы по обращению взыскания, которые возлагаются на сторону, проигравшую в судебном разбирательстве. При вынесении решения об обращении взыскания на заложенное имущество такой стороной является залогодатель.
    Заключенное сторонами соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть расторгнуто сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением. Пример из судебной практики.
    «Залогодатель обратился в суд с иском о расторжении заключенного между ним и залогодержателем соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Залогодатель ссылался на существенное нарушение залогодержателем своих обязанностей, предусмотренных этим соглашением. Залогодержатель, возражая против предъявленного требования, указывал, что Закон об ипотеке не предусматривает возможности расторжения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество ни по соглашению сторон, ни по решению суда по требованию одной из сторон. Арбитражный суд иск удовлетворил. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания является по своей природе гражданско-правовым договором, определяющим гражданские права и обязанности сторон. Такой договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным нормами ГК РФ. В частности, согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. По условиям заключенного соглашения залогодержатель принял на себя обязательство не позднее чем через 60 дней обеспечить проведение торгов по продаже заложенного недвижимого имущества. Однако торги так и не были проведены, что в данном случае с учетом всех обстоятельств представляет собой существенное нарушение залогодержателем условий соглашения».
    Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд, то есть во внесудебном порядке.
    Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
    Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:
  • сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
  • период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
    Отказ в обращении взыскания по данному основанию не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.
    В п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» перечисляется перечень вопросов, которые в обязательном порядке должны быть отражены в решении суда, рассмотревшего исковое требование об обращении взыскания на заложенное имущество :
  • суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации;
  • наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и договоров с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, то есть сам предмет ипотеки (поскольку недвижимое имущество относится к индивидуально определенному и в большинстве случаев к уникальному имуществу, определить и указать являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, достаточно просто, в частности, необходимо указать видовые, родовые и индивидуализирующие признаки недвижимого имущества);
  • способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого;
  • начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации (судебная практика исходит из того, что начальная цена устанавливается исходя из рыночной стоимости на момент вынесения решения; определяется она на основании соглашения сторон, а при недостижении соглашения — судом);
  • меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;
  • другие условия, если это прямо предусмотрено законодательством об ипотеке.
    Таким образом, обращение взыскания на заложенное имущество регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ФЗ об ипотеке, Федерального закона «О судебных приставах», Федерального закона «Об исполнительном производстве» и Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки является неисполнение либо ненадлежащее исполнение заемщиком (залогодателем) возложенных законом или договором обязанностей. При этом само по себе неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей не всегда влечет за собой возможность обращения взыскания на заложенное имущество. В частности, согласно п. 3 ст. 50 ФЗ об ипотеке по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.
    Действующим российским законодательством предусмотрено два способа обращения взыскания на предмет ипотеки: в судебном порядке (ст. 51 — 54.1 ФЗ об ипотеке; п. 1 и 6 ст. 349 ГК РФ) и во внесудебном порядке (ст. 55 ФЗ об ипотеке, п. 2 — 5 ст. 349 ГК РФ).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основании проведенного мной исследования по теме работы можно сделать следующие выводы в соответствии с поставленными в введении задачами:
1) Под залогом в соответствии с действующим законодательством РФ понимается способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.
Залог является акцессорным (дополнительным) способом обеспечения исполнения обязательства, то есть призванное обеспечить исполнение главного, основного обязательства.
В науке гражданского права и в законодательстве выделяют виды залога по различным основаниям: в зависимости от того, у кого находится предмет залога — залог и заклад; по предмету залога — просто залог, ипотека, залог ценных бумаг, залог имущественных прав; исходя из особенностей юридической конструкции залога — залог товаров в обороте и залог вещей в ломбарде.
Ипотека представляет собой особый вид залога. Отличительный признак ипотеки — ее предмет: из всех видов имущества им служит только недвижимость.
2) Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Договор ипотеки заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации, с момента которой он считается заключенным.
Существенными условиями договора об ипотеке, при отсутствии которых он будет признан незаключенным, являются: предмет ипотеки; оценка предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
После подписания договора об ипотеке возникают правоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). Эти субъекты наделяются взаимными правами и обязанностями, установленными законодательством, следовательно, договор об ипотеке является двусторонне обязывающим.
Основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки является неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Закон предусматривает два порядка обращения взыскания на предмет ипотеки: внесудебный и судебный.
Таким образом, поставленные задачи при написании работы были выполнены.
Цель исследования также достигнута и можно сделать вывод, что одной из важнейших проблем, собственно говоря, как и в любой отрасли права, является то, что законодательно закрепленные нормы на практике реализуются совершенно по-другому, или не реализуются вообще. Например, в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующее условие. Однако на практике органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость и договоров с ней, считают недостаточным наличие подобного условия и требуют указания в договоре ипотеки всех условий кредитного договора.
Институт ипотеки только начинает развиваться в Российской Федерации, и для эффективного его развития автором вносятся следующие предложения:
1) устранение противоречий и недостатков в нормативных правовых актах, затрагивающих вопросы, связанные с ипотекой, тем самым упорядочив систему отношений, возникающих в данной сфере;
2) совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств, исходя из уровня развития ипотечных отношений в стране;
3) доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;
4) способствование развитию организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки и другие.

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативные правовые акты

  1. Конституция Российской Федерации (изм.25.03.2004).- //Российская газета, № 237, 25.12.1993;
  2. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 17.06.2012) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». — //»Российская газета», № 137, 22.07.1998.
  3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 17.06.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и договоров с ним». //»Российская газета», №182, 03.12.2010.
  4. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 17.06.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
  5. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 30.07.2014) «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».
  6. Федеральный закон от 13.10.2008 № 173-ФЗ (ред. от 27.07.2014) «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы РФ».
  7. Федеральный закон от 03.06.2009 № 102-ФЗ (ред. от 17.12.2011) «Об отчете Правительства РФ и информации ЦБ РФ о реализации мер по поддержке финансового рынка, банковской системы, рынка труда, отраслей экономики РФ, социальному обеспечению населения и других мер социальной политики».

Научная, учебная и специальная литература

  1. Викторова Е.Д. «Перспективы развития ипотечного кредитования» //Деньги и кредит, 2014, №6. – С. 20-25.
  2. Гражданское право: учебник / С.С. Алексеев, Б.М. Гонгало, Д.В. Мурзин [и др.]; под общ. ред. чл. — корр. РАН С.С. Алексеева. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Проспект; Екатеринбург; Институт частного права, 2014. – 589 с.
  3. Гражданское право: учебник.Ч.I. / Отв. ред.В.П. Мозолин и А.И. Масляев. — 3-е изд. — М.: Юристъ, 2013. — 719 с.
  4. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М.: ЭКСМО, 2015. — 104 с.
  5. Зюзин В. А., Королев А. Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). — М.: Юрист, 2012. — 225 с.
  6. Кастальский В.Н. Обеспечение обязательств залогом: законодательная база и практическое применение // Аудиторские ведомости. — 2013. — № 1.
  7. Кастальский В.Н. Реализация предмета залога на торгах // Право и экономика. — 2013. — № 8. . – С. 18-29
  8. Кожевникова Ю. Условия ипотечного кредитования в зарубежных странах [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://tranio.ru/traniopedia/tips/usloviya_ipotechnogo_kreditovaniya_v_raznykh_stranakh/
  9. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая (под ред. проф. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) — Юрайт-Издат; Право и закон, 2012. – 580 с.
  10. Логинова М.П. «Антикризисное управление ипотечным кредитованием»//Деньги и кредит, 2013, № 3. – С. 6-18
  11. Носкова Е. Метр не по карману [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.rg.ru/2015/05/19/ipoteka.html
  12. Пулова Л.В. Проблемы залоговых отношений в арбитражной практике // Право и экономика. — 2013. — № 5. – С. 33-40
  13. Русецкий А.Е. Оформление договора об ипотеке /А.Е. Русецкий // Право и экономика.- 2013.-№ 1.-С.27
  14. Скворцов В.В. Договор и повышение эффективности залога // Гражданин и право. — 2012. — № 2.
  15. Скворцов В.В. Эволюция природы залога в российском праве // Гражданин и право. — 2013. — № 8. – С. 48-59
  16. Скловский К.И. Некоторые проблемы оспаривания в суде реализации имущества на торгах. — Вестник ВАС РФ. — 2013. — № 9. – С. 90-102
  17. Стахнюк А.В. «Малый бизнес: проблема доступности кредитов» //Деньги и кредит, 2014, № 3. – С.12-18.
Оцените статью
Поделиться с друзьями
BazaDiplomov