Контрольная Обязательственные права на земельные участки

Вариант 2.
Обязательственные права на земельные участки

Содержание
1 Право аренды земельного участка 3
2 Договор аренды земельного участка: понятие, содержание 4
3 Права и обязанности арендодателя и арендатора 8
4 Заключение договора аренды земельного участка, в том числе и в порядке торгов 12
5 Уступка права аренды третьим лицам 15
6 Проблемы практики разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка 18
7 Безвозмездное срочное пользование: понятие, субъекты, объекты, содержание 26
8 Задача 32
Список использованных источников 34

1 Право аренды земельного участка
Земельные участки (за исключением изъятых из оборота) могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами .
Исключительно в аренду всем физическим и юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления, предоставляются земельные участки с предварительным согласованием места размещения объекта (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).
В соответствии со ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы считается существенным условием договора аренды.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются в договоре аренды земельного участка.

2 Договор аренды земельного участка: понятие, содержание
Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, особенности сдачи в аренду земельных участков установлены законодательством земельным.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В отношении земли пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, считаются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т.д.). Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком — может сдать его, например, в субаренду, о чем будет сказано ниже.
Что касается сторон договора аренды, то гражданским законодательством не установлены какие-либо требования к арендатору: им может быть любое физическое или юридическое лицо. Однако статья 22 ЗК РФ в п. 1 выделяет иностранных граждан и лиц без гражданства, устанавливая, что они могут иметь земельные участки на праве аренды за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. Тем не менее, о таких случаях в ЗК РФ не упоминается.
Арендодателями согласно п. 2 статьи 22 ЗК РФ могут быть только собственники земельных участков — в отличие от действовавшего ранее порядка, когда арендодателями могли быть также землевладельцы и землепользователи. Эта норма соответствует ст. 608 ГК РФ, по которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Эта же статья ГК РФ предусматривает, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Земельный участок как объект договора аренды должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы (ст. 6 ЗК РФ). Поэтому правомерно Федеральный арбитражный суд Московского округа (см. судебную практику) постановил, что поскольку к договору аренды приложен план земельного участка без описания его границ и без их удостоверения, то это не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, и выделить этот участок из состава иных земель, а потому договор аренды следует считать незаключенным в связи с отсутствием в нем существенного условия об объекте, подлежащем передаче в аренду.
Не могут быть объектом договора аренды только земельные участки, изъятые из оборота (они перечислены в п. 4 ст. 27 ЗК РФ), но федеральными законами могут устанавливаться исключения из этого правила (п. 11 ст. 22 ЗК РФ).
Важно иметь в виду, что до принятия ФЗ об обороте сельхозземель допускались договоры аренды земельных долей. В настоящее время законодательство приведено в соответствие с нормами гражданского права, в соответствии с которыми в аренду могут быть переданы только земельные участки и другие обособленные объекты; правовые акты, регламентировавшие порядок заключения договоров аренды земельных долей, отменены. Указанным ФЗ предписано привести такие договоры в соответствие с требованиями законодательства в течение 2 лет со дня вступления в силу данного ФЗ (он вступил в силу 27 января 2003 г.). К тем договорам земельных долей, которые по истечении этого срока окажутся не приведенными в соответствие с требованиями законодательства, будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом.
По общему правилу ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом). Земельный кодекс в ст. 26 установил, что не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами, договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до 1 года.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания в договоре конкретного срока, т.е. на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца, но для такого предупреждения законом или договором может быть установлен и иной срок (ст. 610 ГК РФ).
По общему правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Статья 22 ЗК РФ устанавливает несколько исключений из преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Так, преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий, строений и сооружений, находящихся на чужом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) и на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Кроме того, арендатор не имеет права на заключение договора аренды на новый срок, если имеют место обстоятельства, перечисленные в ст. 46 ЗК РФ. Все они служат одновременно и основаниями для прекращения аренды по инициативе арендодателя, и связаны в основном с недобросовестным использованием арендатором земельного участка, а также включают случаи изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и реквизиции земельного участка .
Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков. Так, если в договоре аренды земельной доли срок аренды не определен, он считается заключенным на этот установленный законом срок и по истечении его прекращается (если ни одна из сторон ранее не отказалась от договора).

3 Права и обязанности арендодателя и арендатора
Основная обязанность арендодателя по договору аренды земельного участка — предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, в установленный договором срок. Если этого сделано не было — например, арендатор не может начать использование участка, предназначенного для выращивания сельскохозяйственной продукции, потому что он занят принадлежащими арендодателю сараями, которые предполагалось снести, или завален стройматериалами,— то арендатор вправе потребовать: либо передачи участка в надлежащем состоянии и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ст. 611 ГК РФ).
Встречаются ситуации, когда в аренду сдан земельный участок, который имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им. Например, на территории участка наблюдаются превышающие санитарные и экологические нормы шум, вибрация, выбросы от автострад, промышленных предприятий; участок заболочен, почва истощена и т. д . Возникающие в таких случаях вопросы решаются в соответствии со ст. 612 ГК РФ. Если такие недостатки были известны арендатору заранее, или они могут быть обнаружены при осмотре участка, или арендодатель сам оговорил их наличие при заключении договора, то он не отвечает за эти недостатки. Во всех остальных случаях арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, даже если он и сам не знал о них. Тогда арендатор вправе по своему выбору потребовать досрочного расторжения договора, или снижения арендной платы, или, если недостатки земельного участка можно устранить, безвозмездного устранения недостатков арендодателем, или устранить их сам, потребовав возмещения понесенных в связи с этим расходов или непосредственно удержав сумму расходов из арендной платы. Кроме того, если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Арендодатель обязан также предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый им в аренду земельный участок — сервитуте, праве залога и других, поскольку факт передачи имущества в аренду по закону не является основанием для прекращения или изменения таких прав (ст. 613 ГК РФ). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением и условиями договора аренды. Он обязан также поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии и нести расходы на его содержание (если иное не установлено договором аренды или специальным законом).
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды (в пределах срока договора аренды) третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. При этом согласия собственника земельного участка не требуется, достаточно его уведомления (если договором не предусмотрено иное). Не требуется и заключения нового договора аренды. Ответственным по договору перед арендодателем в этих случаях становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. Гражданский кодекс (ст. 615) предусматривает также право арендатора предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, однако согласно Земельному кодексу участки земли предоставляются в безвозмездное пользование только собственниками.
Арендатор вправе передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом. Согласно ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Особые гарантии прав арендаторов установлены Земельным кодексом (п. 9 ст. 22) для случаев аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет. Изменение условий такого договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (ст. 617 ГК. РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором. Если он своевременно не освобождает участок, арендодатель вправе требовать арендной платы за все время просрочки, а если просрочкой причинены убытки — то и их возмещения. Договором аренды может быть предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат земельного участка.
В законе или договоре может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного земельного участка.
Земельный кодекс (п. в ст. 22) устанавливает, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, преимущественное право его покупки имеет арендатор данного земельного участка — за исключением случаев, когда имеются собственники находящихся на данном участке зданий и строений, которые также имеют преимущественное право покупки земельного участка в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

4 Заключение договора аренды земельного участка, в том числе и в порядке торгов
Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
Предметом торгов могут выступать любые земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, или право на заключение договора аренды таких земельных участков, если они не изъяты или не ограничены в обороте.
Земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или другого поселения, иной градостроительной и землеустроительной документацией.
В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.
Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися .
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ.
Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
Предметом торгов могут выступать любые земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, или право на заключение договора аренды таких земельных участков, если они не изъяты или не ограничены в обороте.
Земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или другого поселения, иной градостроительной и землеустроительной документацией.
В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.
Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ.

5 Уступка права аренды третьим лицам
В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор участка земли имеет право передать свои права и обязанности третьему лицу — в пределах установленного срока договора аренды земельного участка и без согласия собственника, но при условии обязательного его уведомления (если договором аренды земельного участка не предусматривается иное).
В таких случаях ответственным по договору аренды участка земли перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. К тому же, заключение нового договора аренды участка земли не требуется.
Таким образом, закон Российской Федерации допускает возможность существования такого процесса, как переуступка права аренды земельного участка, в которой могут отказать лишь в случаях, когда в договоре аренды земли предусмотрен пункт, запрещающий осуществлять арендатору уступку права аренды третьим лицам.
Необходимо обратить внимание на то, что переуступка аренды земельного участка должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке, если иное не установлено законодательством.
Если сделка, нуждающаяся в государственной регистрации, была совершена в надлежащей форме, однако одна из сторон договора уклоняется от ее регистрации — суд имеет право по требованию другой вынести решение о регистрации данной сделки.
В соответствии с п.5 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Кроме того, согласно п.6 ст.22 ЗК РФ арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков) имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Права аренды являются одним из видов имущества (ст. 128 ГК РФ). В соответствии с нормами п. 6 ст. 66 ГК РФ вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи, имеющие денежную оценку.
Правомерность внесения арендатором прав владения и пользования имуществом в пределах срока действия договора аренды в уставный капитал общества основана на п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ и подтверждена п. 17 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8. Возможность внесения в уставный капитал арендных прав предусмотрена также ст. 15 Закона об ООО*(2).
Передача имущественных прав в виде вклада в уставный капитал носит возмездный характер (данное мнение подтверждается судебной практикой, например Постановлениями Президиума ВАС РФ от 8 августа 2000 г. N 1284/00 и ФАС Северо-Западного округа от 4 октября 2006 г. по делу N А13-9644/2005-15). Платой за предоставленное право пользования зданием в данном случае является получение доли в уставном капитале (определенный объем имущественных прав, в частности на получение части прибыли от деятельности этого общества и на часть его имущества).
Законом или правоустанавливающим договором могут быть наложены ограничения на внесение некоторых прав аренды в уставные капиталы коммерческих организаций. Так, по нормам ст. 35 Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» резидент особой экономической зоны — арендатор земельного участка, находящегося в государственной и (или) муниципальной собственности, не вправе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Кроме того, невозможно внести в уставный капитал хозяйственного общества права аренды участка лесного фонда, если государственный кадастровый учет такого участка не был осуществлен (ст. 5 Лесного кодекса РФ) .
Уставом общества также могут быть определены виды имущества, которые нельзя вносить в уставный капитал общества либо использовать для оплаты акций (ст. 15 Закона об ООО). Поэтому при решении вопроса о внесении в качестве вклада права аренды необходимо руководствоваться нормами действующего законодательства и устава общества.

6 Проблемы практики разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка
В действующем ГК РФ при общей тенденции к усилению роли договора иногда допускаются отступления от этого принципа, в частности при определении существенных условий договора аренды. Требования Кодекса сведены к минимуму: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607). Для договоров аренды земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъекту Федерации или муниципальному образованию, Земельным кодексом РФ предусмотрено дополнительное условие, отнесенное к существенным,- размер арендной платы.
Арендодателем по действующему земельному законодательству может быть только собственник (п. 2 ст. 22 ЗК РФ).
Отсюда следует вопрос: подлежат ли применению нормы ГК РФ и иных нормативно-правовых актов, принятых до введения в действие ЗК РФ, о праве владельцев и землепользователей сдавать земельные участки в аренду? Могут ли, например, в настоящее время лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ) сдавать земельные участки в аренду?
В то же время п. 4 ст. 20 ЗК РФ устанавливает запрет на распоряжение земельным участком.
Арендодателем могут быть также уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления — при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности.
Объектом договора аренды может быть только такой земельный участок (его часть), в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, размер. Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Обязательным приложением к договору является кадастровая карта (план) земельного участка. Объектом договора аренды не может быть земельный участок, который изъят из оборота в порядке п. 4 ст. 27 ЗК РФ.
До принятия нового Земельного кодекса ниГражданский кодекс, ни другие законы не содержали специальных норм о государственной регистрации договоров аренды земельных участков. Теперь такие нормы установлены: п. 2 ст. 26 ЗК РФ содержит императивную норму, исключающую необходимость государственной регистрации договоров аренды земельного участка, его субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок менее одного года.
Договор аренды земельного участка может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Срок договора аренды влияет, во-первых, на объем правомочий арендатора по распоряжению земельным участком и правом аренды, во-вторых, на возможность его досрочного расторжения.
Договор аренды земельного участка возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора — своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.
Размер арендной платы определяется договором аренды и входит в число существенных условий договора (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором. Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти или органами местного самоуправления соответственно.
При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.
Статьей 2 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 «О плате за землю» (в ред. от 9 августа 1994 г. N 22-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О плате за землю») Правительству РФ поручалось индексировать ежегодно, начиная с 1995 г., установленные этим Законом ставки земельного налога.
В дальнейшем соответствующие нормы включались практически ежегодно в федеральные законы о федеральном бюджете, нормативные акты субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, в части индексации ставок земельного налога и ставок арендной платы с 1999 г.
Таким образом, при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать нормы бюджетного законодательства, устанавливающие поправочные коэффициенты и содержащиеся в законах о федеральном бюджете на соответствующий год.
В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 110-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации» и Федеральным законом от 24 декабря 2002 г. N 176-ФЗ «О федеральном бюджете на 2003 год» начиная с 2003 г. земельный налог и арендная плата полностью зачисляются в бюджеты субъектов Российской Федерации и в местные бюджеты.
Арендная плата за землю выступает в качестве важного источника формирования финансовой базы органов государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления.
Размер арендной платы в договоре аренды земельного участка может быть установлен как в твердой сумме, так и являться определяемым, когда стороны согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета.
Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Как следует из п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66, при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, считая, что условие противоречит императивному запрету на установление в договоре возможности пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год. Суд первой инстанции иск удовлетворил, однако суд кассационной инстанции это решение отменил и в иске отказал, указав, что спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Это означает, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате ее индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
В приведенном примере ограничение, касающееся изменения размера арендной платы, могло бы быть применено, если бы арендодатель в течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которой производился расчет арендной платы за конкретные периоды с использованием предусмотренного договором способа (метода) ее исчисления.
Обязанностью арендодателя по договору аренды является предоставление арендатору земельного участка, предусмотренного договором, во временное владение и пользование (или только пользование) в состоянии, пригодном для использования его по назначению. Встречная обязанность арендатора — внесение арендной платы и возврат арендованного земельного участка. Обязанности каждой стороны корреспондирует право другой стороны: право арендатора требовать предоставления ему соответствующего земельного участка (в том числе в принудительном порядке, если обязанность по его передаче не будет выполнена добровольно) и право арендодателя на получение арендной платы и т.д.
В случае нарушения арендатором права арендодателя на получение арендной платы арендодатель может обратиться в суд с иском к арендатору о взыскании (присуждении) арендной платы за пользование земельным участком.
Особенно остро в судах сейчас стоит проблема доказанности права арендодателя на получение арендной платы, когда размер арендной платы установлен не в твердой сумме, а является определяемым. Сложность здесь обусловлена ответом на ряд обозначенных практикой вопросов. Подлежат ли все коэффициенты индексации ставок арендной платы последовательному применению, либо к базовой ставке подлежит применению последний установленный законом о федеральным бюджете на текущий год коэффициент индексации ставок арендной платы? Необходимо ли вносить соответствующие изменения в договор и проводить их регистрацию в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»?
Рассмотрим нормативную базу по данному вопросу и судебную практику с целью ответа на данный вопрос.
Инструкция Министерства РФ по налогам и сборам от 21 февраля 2000 г. N 56 по применению Закона РФ «О плате за землю» ориентирует правоприменителей на последовательное применение всех установленных федеральным законодательством коэффициентов.
Решением Верховного Суда РФ от 20 января 2004 г. N ГКПИ03-1422 в удовлетворении заявления о признании недействующими и не подлежащими применению абз. 2-4; 6-9; 12, 13 п. 16 Инструкции Министерства РФ по налогам и сборам от 21 февраля 2000 г. N 56 (с изм. от 15 октября 2001 г., 12 апреля 2002 г. и 21 апреля 2003 г.) отказано, поскольку оспариваемые положения в части установления минимальных размеров ставок земельного налога соответствуют федеральному законодательству, а приведенные в заявлении доводы и расчеты основаны на неверном толковании законодательства.
Определением Конституционного Суда РФ N 48-О от 6 февраля 2004 г. в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО «Уралцемент» на нарушение конституционных прав и свобод положениями ст. 17 Закона РФ «О плате за землю», ст. 15 Федерального закона «О федеральном бюджете на 1999 год», ст. 18 Федерального закона «О федеральном бюджете на 2000 год», ст. 14 Федерального закона «О федеральном бюджете на 2002 год» и Федерального закона «Об индексации ставок земельного налога» отказано, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», в соответствии с которыми жалоба может быть признана допустимой, и поскольку разрешение поставленного заявителем вопроса Конституционному Суду РФ неподведомственно.
Выясним, что конкретно имел в виду законодатель, практически ежегодно устанавливая новые коэффициенты индексации ставок арендной платы и земельного налога.
Как видно из пояснительной записки к проекту Федерального закона «Об индексации ставок земельного налога», в 2001 г. в консолидированный бюджет поступит примерно 34,1 млрд рублей средств от указанного налога. В то же время ставки земельного налога длительный период не меняются. На 2001 г. применяются ставки, действующие в 2000 г., которые также индексированы в размерах значительно ниже уровня инфляции. Предлагаемая индексация ставок налога на землю в размере 2,0 позволяет дополнительно получить не менее 54,6 млрд рублей в консолидированный бюджет.
В заключении Комитета Государственной Думы по экономической политике и предпринимательству от 24 сентября 2002 г. N 3.8-14/643 отмечается, что доходная база федерального бюджета на 2003 г. определена с учетом изменений налогового законодательства, включающих увеличение арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, увеличение ставки земельного налога в 1,8 раза.
В пояснительной записке к проекту федерального бюджета на 2003 год указывается, что основные изменения налогового законодательства, предусмотренные главами НК РФ, вводимыми с 1 января 2003 г., учтенные в расчетах доходов бюджетной системы на 2003 г., заключаются в том числе и в увеличении действующих в 2002 г. размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и ставок земельного налога в 1,8 раза.
Таким образом, законодатель имел в виду увеличение действующих в 2002 г. размеров арендной платы за земли с учетом применения коэффициента 2 в 1,8 раза, а не применение только к размеру арендной платы коэффициента 1,8. В противном случае ни на какое увеличение доходов бюджета нельзя будет рассчитывать.
Между тем, в арбитражной практике до настоящего времени отсутствовало единство в вопросе: подлежат ли все коэффициенты индексации ставок арендной платы последовательному применению (2 — 1999 г.; 1,22000 г. и 2001 г., 2 — 2002 г.; 1,8 — 2003 г.), либо к базовой ставке подлежит применению последний, установленный в текущем году законом о федеральном бюджете коэффициент индексации ставок арендной платы?
В постановлении от 22 апреля 2003 г. по делу N А35-4200/02-С13 Федеральный арбитражный суд Центрального округа указал, что кассационная инстанция не может согласиться с решением суда первой инстанции в части размера арендной платы на 2002 г. Суд первой инстанции при исчислении размера арендной платы на 2002 г. взял за основу ставку арендной платы, действовавшую на момент заключения договора (31 января 2000 г.), полагая, что она равняется 2,62 руб. за кв. м. Согласно ст. 1 Федерального закона от 14 декабря 2001 г. N 163-ФЗ «Об индексации ставок земельного налога», ставки земельного налога и арендной платы, действующие в 2001 г., применяются в 2002 г. для всех категорий земель с коэффициентом 2. Следовательно, поскольку в 2001 г., как и в 2000 г., ставка арендной платы составляла 3,14 руб. за кв. м, то в 2002 г. она с коэффициентом 2 составила 6,28 руб. за кв. м. Таким образом, кассационная коллегия считает, что при расчете арендной платы на 2002 г. суду первой инстанции следовало исходить из базовой ставки арендной платы 6,28 руб. за кв. м, а не 2,62 руб. за кв. м, следовательно, исходя из расчетов годовая арендная плата на 2002 г. будет составлять 558442 руб. 72 коп. (расчет на л.д. 71). Поэтому в этой части решение суда подлежит изменению.

7 Безвозмездное срочное пользование: понятие, субъекты, объекты, содержание
Одним из видов прав на земельные участки, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), является право безвозмездного срочного пользования. Право безвозмездного срочного пользования земельными участками является обязательственным правом.
Гражданское законодательство дает определение понятия договора безвозмездного пользования (договора ссуды). Так, по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).
Таким образом, по договору безвозмездного срочного пользования земельным участком (договору ссуды земельного участка) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает земельный участок или его часть в безвозмездное пользование на определенный срок другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть земельный участок или его часть.
Ссудополучатели (землепользователи) — лица, пользующиеся земельными участками на праве безвозмездного срочного пользования, обязаны :

  • использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
  • сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
  • осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;
  • своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
  • соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
  • не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;
  • выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ, федеральными законами (статья 42 ЗК РФ).
    Особенности договора безвозмездного срочного пользования земельным участком:
  • безвозмездность (отношения сторон являются безвозмездными);
  • предметом договора является земельный участок или часть земельного участка, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости (индивидуально-определенная непотребляемая вещь);
  • срочность (пользование земельным участком ограничено во времени);
  • по истечении указанного времени (срока) земельный участок должен быть возвращен.
    Безвозмездный характер землепользования является отличительной чертой данного договора.
    В договоре безвозмездного срочного пользования земельным участком должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок или его часть, подлежащий передаче ссудополучателю в качестве объекта пользования. Земельный участок, подлежащий передаче по договору, определяется путем указания его кадастрового номера (учетного номера части земельного участка), категории земель, вида разрешенного использования, местоположения (адреса), площади. При отсутствии этих данных в договоре условие о земельном участке или его части, подлежащем передаче в пользование, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
    Договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, как и договор аренды земельного участка, устанавливает обязательственные права на земельные участки, что обусловливает у них ряд принципиально сходных черт. Во-первых, в обоих договорах земельный участок передается в пользование, только в одном случае — возмездное, а в другом — безвозмездное. Во-вторых, при регулировании договора безвозмездного пользования законодатель использует ряд отсылочных норм к главе ГК РФ об аренде (так, пункт 2 статьи 689 ГК РФ содержит отсылки к пяти статьям главы 34 «Аренда» ГК РФ). Принципиальным отличием является то, что земельный участок или его часть при аренде передается не только в пользование, но и во владение, что позволяет арендатору пользоваться комплексом мер по владельческой защите принадлежащего ему права аренды земельного участка, чего лишен ссудополучатель. А также в отличие от арендатора, который вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, ссудополучатель не вправе распоряжаться земельным участком.
    Таким образом, отношения, возникающие из договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, регулируются ЗК РФ, главой 36 ГК РФ («Безвозмездное пользование»), а также отдельными нормами главы 34 ГК РФ («Аренда»).
    Статья 24 ЗК РФ определяет исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков в безвозмездное срочное пользование:
    1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, для целей, не связанных со строительством на срок не более чем один год;

2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;
3) из земель организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, организаций, осуществляющих деятельность в сфере охотничьего хозяйства, государственных природных заповедников и национальных парков, гражданам в виде служебного надела;
4) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, религиозным организациям с предварительным согласованием мест размещения объектов для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения на срок строительства этих зданий, строений, сооружений и религиозным организациям, имеющим на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями;
5) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд», на срок строительства объекта недвижимости;
6) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, жилищно-строительным кооперативам в случаях, предусмотренных федеральным законом;
7) лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам.
Таким образом, земельные участки могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, из земель, находящихся в частной собственности, а также из земель организаций.
Перечень случаев, когда земельные участки могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование, является исчерпывающим и не может толковаться расширительно, так как изложенные правила представляют собой строго ограниченный круг исключений из общего принципа платности использования земли, установленного ЗК РФ.
Кроме того, земли промышленности и иного специального назначения в соответствии со статьей 24 ЗК РФ могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования (пункт 6 статьи 87 ЗК РФ). Исполнительные органы государственной власти, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, могут передавать отдельные земельные участки из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, в безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и гражданам для сельскохозяйственного, охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования (пункт 5 статьи 93 ЗК РФ). Такой порядок установлен Постановлением Правительства РФ от 31.03.2006 N 176 «Об утверждении Правил передачи отдельных земельных участков из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, в аренду или безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и гражданам для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования».

8 Задача
Москомзем обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к предприятию 132 Управления начальника работ КЭУ Москвы Министерства обороны РФ о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 500000 рублей за период с 1 января 2008 года по 31 декабря 2010 года по участку площадью 4800 кв. м. по ул. Таманской, владение 2 в г. Москве.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 2 февраля 2011 года иск был удовлетворен в полном объеме.
Ответчик иск не признал и обратился с апелляционной жалобой, в которой указал на неправильное применение судом Закона РФ «Об обороне».
Как следует из материалов дела, предприятие 132 Управления начальника работ КЭУ Москвы Министерства обороны РФ входит в Вооруженные Силы РФ, обеспечивает хранение материальных ценностей и мобилизационных резервов и запаса.
Какое решение примет апелляционный суд?

Решение:
Судом установлено, что предприятие 132 Управления начальника работ КЭУ Москвы Министерства обороны РФ входит в состав Вооруженных Сил РФ, обеспечивает хранение материальных ценностей и мобилизационных резервов и запаса.
Согласно ст. ст. 1, 6 Закона РФ «Об обороне» земли и другие природные ресурсы, предоставленные для нужд Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, находятся в федеральной собственности и предоставлены им в постоянное (бессрочное) пользование.
При таких обстоятельствах Москомзем был не вправе изменять установленный порядок землепользования, в связи, с чем договор аренды является недействительным в силу ничтожности (ст. ст. 167, 168 ГК РФ).
Считаю, что апелляционный суд должен отменить решение Арбитражного суда г. Москвы от 2 февраля 2011 года, в иске отказать

Список использованных источников

  1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) // Российская газета от 25 декабря 1993 (с изменениями и дополнениями от 31.01.2009 г.).
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 05.05.2014) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301
  3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410
  4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2014) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147,
  5. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 12.03.2014) // Собрание законодательства РФ», 11.12.2006, N 50, ст. 5278
  6. Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ», 06.10.2003, N 40, ст. 3822
  7. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2014) // Собрание законодательства РФ, 30.07.2007, N 31, ст. 4017
  8. Федеральный закон от 10.01.2002 N 7-ФЗ (ред. от 12.03.2014) «Об охране окружающей среды» // Российская газета, N 6, 12.01.2002
  9. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ, 29.07.2002, N 30, ст. 3018.
  10. Земельное право: учебник / В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин, В.В. Нахратов и др. М.: Частное право, 2010. — 344 с.
  11. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учеб. / Отв. ред. Н.И. Краснов. — 9-е изд., перераб. — М.: Юрайт-Издат, 2014. — 656 с.
Оцените статью
Поделиться с друзьями
BazaDiplomov