Контрольная Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма

Содержание

Введение 3
1 Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма 4
2 Сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение 8
Заключение 10
Список использованной литературы 11

Введение
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки: достаточно достигнуть соглашения по всем существенным пунктам.
Объектом договора найма может быть жилое помещение, отвечающее ряду формальных требований. Оно должно соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарным нормам, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д. Кроме того, дома (помещения) после их строительства либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами. Такими органами являются бюро технической инвентаризации. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ) [2].
Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя может выступать любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения. Что касается нанимателя, то им может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может передаваться только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.
Целью работы является изучение оснований и порядка расторжения договора коммерческого найма, а также условий сохранения договора при переходе права собственности на жилое помещение.

1 Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма
К числу принципов регулирования расторжения договора коммерческого найма следует отнести ограничение вмешательства государства (законодателя) в отношения сторон посредством императивных норм, в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон. Количество таких норм в ГК — минимальное.
К отношениям, связанным с расторжением договора коммерческого найма, полностью применим принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма. При коммерческом найме расторжение договора и выселение допускаются в исключительных случаях, которые прямо названы в ст. 687 ГК [6]. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом. При этом учитывается, что на наймодателя-собственника нельзя возлагать обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соответствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое решение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.
При расторжении договора коммерческого найма действует принцип судебного расторжения, характерный и для договора социального найма. Согласно ГК договор коммерческого найма может быть расторгнут «по требованию наймодателя» (п. 2 ст. 687) либо по требованию «любой из сторон» (п. 3 ст. 687) только в судебном порядке [6].
По одностороннему решению нанимателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.
По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, во-первых, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания и, во-вторых, в случае аварийного состояния помещения. Кроме двух названных обстоятельств, расторжение договора по требованию любой из сторон допускается «в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством» (п. 3 ст. 687 ГК) [2]. Пока такие случаи не предусмотрены.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, во-первых, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. В этой норме особенно четко отражен коммерческий характер данного вида найма жилого помещения. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщиком и сдать квартиру другому нанимателю. При регулировании расторжения договора коммерческого найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ [6].
В случае предъявления наймодателем требования о расторжении договора по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нанимателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устранены, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК) [2].
Таким образом, наймодатель, несмотря на доказанность фактов разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает, должен терпеть такое нарушение договора и нарушение его права собственности в течение около трех лет. Представляется, что при определении последствий разрушения или порчи жилья принципу справедливости больше соответствовало бы выселение нанимателя (хотя он и является слабой стороной в договоре) из нанятого помещения без назначения ему столь продолжительных сроков «на исправление».
Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае возникновения необходимости расторжения договора и выселения его или других граждан, за действия которых он отвечает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель, как предусмотрено п. 4 ст. 687, «может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений». Данная стадия является обязательной для наймодателя, решившего расторгнуть договор (абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК) [2]. В этом случае на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предоставление по решению суда срока (не более года) на устранение нарушений и отсрочка по решению суда принятого им решения о рассмотрении договора на срок не более года.
В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Выселение как принудительная мера применяется, если указанные лица отказываются добровольно освободить жилое помещение.

2 Сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение
Гражданский кодекс (ст. 675) содержит важную гарантию сохранения стабильности договора найма жилого помещения в таких случаях. Переход права собственности, говорится в ст. 675 ГК РФ, на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Ст. 675 ГК РФ предусматривает, что переход не только права собственности, но и иных вещных прав (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) не является основанием для изменения или расторжения договора социального найма жилого помещения. Данное уточнение представляется принципиальным, поскольку буквальное прочтение ст.675 ГК могло привести к ошибочному толкованию, согласно которому прекращение ограниченного вещного права (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) в отношении жилого помещения, прекращает и договор найма жилого помещения, а новый носитель ограниченного вещного права не связан обязательствами перед нанимателем [6].
Воспроизводимая в ст. 675 ГК РФ норма является своеобразной интерпретацией известного в доктрине вещного права правила так называемого “права следования”: смена собственника (владельца) вещи сама по себе “не очищает” вещь от прав, которыми эта вещь обременена.
Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда по инициативе нанимателей (членов семьи) допускаются иные изменения в субъектном составе на стороне нанимателя, причем в одних случаях эти изменения по существу своему не оказывают серьезного влияния на содержание договорных правоотношений, поскольку касаются лишь замены того лица, которое представляет весь субъектный состав на стороне нанимателя в договоре найма жилого помещения. В других же случаях изменения носят существенный характер, так как затрагивают предмет договора.
К первым относятся случаи, указанные в ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, предусматривающие право дееспособного члена семьи нанимателя требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Однако речь идет о двух различных случаях [4]. В одном — о возможной замене лица, представляющего сторону договора найма, когда тот, кто первоначально заключил договор, остается проживать в занимаемом помещении. Такая перемена, допускаемая только по соглашению между первоначальным нанимателем и всеми дееспособными членами его семьи, не имеет принципиального значения, ибо никак не влияет на права и обязанности кого-либо из проживающих.
В другом же случае дело касается необходимой замены первоначального нанимателя в связи с его смертью. К этому надо добавить, что такая необходимость возникает и при выбытии первоначального нанимателя на постоянное жительство в другое место, выселении его или утраты им права на жилое помещение по предусмотренным законом основаниям. Вопрос о том, кто именно из дееспособных членов семьи по соглашению между ними будет признан так называемым основным квартиросъемщиком вместо выбывшего, не имеет существенного значения, но сама по себе смерть (выбытие, выселение) нанимателя, в отличие от первого случая, может иметь определенные последствия для прав и обязанностей оставшихся (например, при образовании излишков жилой площади).

Заключение
Изучив договор коммерческого найма можно сделать следующие выводы.
К отношениям, связанным с расторжением договора коммерческого найма, полностью применим принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма. При коммерческом найме расторжение договора и выселение допускаются в исключительных случаях/ При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения.
Гражданский кодекс содержит важную гарантию сохранения стабильности договора найма жилого помещения в таких случаях. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Список использованной литературы

  1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 26.01.2009, N 4, ст. 445
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410
  3. Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14
  4. Грудцына Л. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / под ред. Н. М. Коршунова. — М.: ЭКСМО, 2010. — 335 с.
  5. Кириченко О. В. Права, обязанность и ответственность нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. — 2012. — № 1. — С. 21 — 25.
  6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / под ред. О. Н. Садикова. — М.: НОРМА, 2012. — 376 с.
  7. Корецкий А. Д. Договорное право России. Основы теории и практика реализации. — М.: Март, 2009. — 528 с.
Оцените статью
Поделиться с друзьями
BazaDiplomov
Добавить комментарий