Курсовая Тенденции развития ипотечного кредита

Оглавление
Введение 3
Глава 1 Возникновение и развитие ипотечного кредитования в России 4
1.1 Исторические этапы возникновения ипотечного кредитования 4
1.2 Ипотечный кредит как одна из форм кредитования 7
Глава 2 Проблемы ипотечного кредитования в современной России 13
2.1 Основные тенденции рынка ипотечного кредитования 13
2.2 Проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России 22
Заключение 34
Список использованных источников: 37

Введение
Ипотечный комплекс России – взаимосвязанная группа предприятий различных отраслей экономики, функционирующих на рынках недвижимости, ипотечного кредитования, страхования, ценных бумаг, а также различных инфраструктурных организаций, действующих в рамках единой цели – обеспечения доступным по стоимости и комфортным жильем российских граждан со средними и низкими доходами.
Ипотечное кредитование и проблемы его развития занимают особое место в экономике любой страны, оказывают существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом, определяют государственное воздействие на рынки, создают механизмы и источники финансирования деятельности ипотечного комплекса.
В понимании сегодняшних проблем – ключ к их решению, инструмент успешного развития отечественного ипотечного кредитования.
Предметом нашего исследования является механизм реализации ипотечного кредитования в России, как проводника в замещении государственных источников финансирования потребностей населения, предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе.
При написании данной работы ставится цель раскрыть природу и сущность ипотечного кредитования в Российской Федерации, а также выявить основные тенденции его развития.
Для достижения цели нашего исследования были поставлены следующие теоретические и научно-практические задачи:

  1. Осветить исторические этапы развития ипотечного кредитования в России на основе отечественной и зарубежной литературы.
    2.Рассмотреть вопрос о современной сущности проблем и перспектив развития ипотечного кредитования в России.
  2. Отобразить стратегию развития, инновации и прогнозы ипотечно – кредитной политики.

Глава 1 Возникновение и развитие ипотечного кредитования в России
1.1 Исторические этапы возникновения ипотечного кредитования
Итак, ипотека, как метод кредитования, зародилась еще в середине XVIII века в Пруссии. Земля в ту пору была надежнейшим залогом, ко-торый не мог быть уничтожен в ряде опустошительных войн. За пре-доставленный капитал выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный участок. В случае просрочки возврата денег по кредиту землевладения переходили в собственность земельной (го-сударственной) кредитной кассы в качестве компенсации долга.
Первой кредитной ассоциацией, созданной по прусской модели, стала в 1790 году рыцарская кредитная организация княжества Люксембург, которая позволила сделать шаг вперед в развитии ипотечного рефи¬нансирования, так как давала возможность (в отличие от предшествующих ипотечных организаций) осуществлять немедленные выплаты по договорам из специального фонда[8, с. 50].
Следующий важный этап в развитии ипотечных отношений был связан с учреждением в 1852 году Credit Foncier de France (CFF). Этот институт облегчил получение кредитов на нужды сельского хозяйства. В ос¬нову его была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции. В выдаваемом документе уже не указывалось конкретное имущество, отвечающее по конкретной ценной бумаге. Обладатель закладного листа мог теперь выдвигать непосредственные требования только к эмитенту. В результате была создана новая система ипотечного кредитования, и в Европе появились первые ипотечные банки.
Первый специализированный по кругу операций ипотечный банк был организован в 1831 году в Бельгии. На рубеже Х1Х-ХХ столетий ипотечные банки занимали значительное место на рынке. Они были третьей по значительности группой кредитных учреждений после сберегательных и частных коммерческих банков.
Однако, Первая мировая война, инфляция и мировой экономический кризис 1930-х годов нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вслед за кратким периодом подъема, разразилась Вторая мировая война, за которой последовала валютная реформа 1948 года. После этих событий ипотека начала свое новое развитие, характерной чертой которого стало заметное увеличение сроков кредитования.
Вплоть до конца 1960-х годов закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам соответственно предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на более длительный срок. Но экономическая ситуация в мире, сложившаяся в начале 1970-х годов, привела к снижению спроса покупателей на долгосрочные закладные листы; возникла тенденция к сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли на кредитование, осуществляемое в рассрочку в течение 5-10 лет[8, с. 61].
Таким образом, несмотря ни на какие испытания закладные листы зарекомендовали себя как надежное средство привлечения капиталов на рынок недвижимости, продемонстрировали свою жизнестойкость и способность адаптироваться к любым экономическим условиям 1.
В истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования.
Первая модель получила название «двухуровневой» и применяется в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рын¬ке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе распорядиться полученными ипотечными кредитами так:

  • переуступить их вторичным инвесторам;
  • сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в подобных пулах;
  • выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
    Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотеч¬ные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций.
    Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, которые характеризуются невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе. Традиционной схемой кредитова¬ния является кредитование через банк. Большинство ипотечных про¬грамм осуществляется именно по этой схеме.
    В России, на¬пример, в ходе Столыпинской земельной реформы значительно возрос удельный вес земель, заложенных в банках. Так, если в целом по Российской империи в 1904 году было заложено 49% земель, находившихся в частной собственности, то в 1914 году их удельный вес достиг 60%[8, с. 72]. Дореволюционные земельные банки ока¬зали большое влияние на процесс становления част¬ной собственности на землю и оборот земель, всего к 1915 г. кредитными учреждениями было выдано ссуд на 3,5 млрд руб. Под залог было принято 3,5 млн де¬сятин земли — 56% частных владений. Кроме того, под залог городской недвижимости было выдано 1,7 млрд руб.
    После Указа Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 г., который представляет собой изложение статей законов «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» в России создается Федеральная комиссия по недвижимому имуществу и оценке недвижимо-сти, которая должна обеспечивать ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
    В соответствии с Законом Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юри¬дическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).
    1.2 Ипотечный кредит как одна из форм кредитования
    Ипотечный кредит, выдаваемый под обеспечение недвижимости, включая земляную собственность, считается одной из форм кредитования, энергично применяемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки. Земельная собственность привлекает в систему рыночных кредитных взаимоотношений фирмы, организации, компании, общественность, имеющие в принадлежности приватизированные жилплощади, земельные наделы, жилой фонд[10, с. 20].
    Ипотечный кредит играет немалую роль в замещении муниципальных источников финансирования потребностей фирм, компаний и строительства жилья банковским кредитом на надежной базе. Его становление содействует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в критериях дефицитности кредитных ресурсов долговременного характера, больших темпов инфляции.
    Система ипо¬течно¬го¬ кредито¬вания включает два направления[12, с. 19]:
    1) непо¬средственную выдачу ипо¬течных кредито¬в хо¬зяйствующим субъектам и населению;
    2) про¬дажу ипо¬течных кредито¬в на вто¬рично¬м рынке (ипо¬течных о-бязательств), ко¬то¬рая о¬беспечивает до¬по¬лнительно¬е привлечение ресурсо¬в для кредито¬вания.
    Первым направлением занимаются в о¬сно¬вно¬м ипо¬течные банки, вто-рым — финансо¬вые ко¬мпании, фо¬нды, скупающие активы ипо¬течных банко-в, о¬беспеченные зало¬го¬м имущества, и затем о¬т сво¬его¬ имени на их базе выпускающие ценные бумаги (о¬блигации). Ценные бумаги ликвидны, по-ско¬льку о¬беспечены недвижимо¬стью и по¬зво¬ляют по¬лу¬чать до¬лго¬сро¬чный и стабильный до¬хо¬д на инвестиции. По¬ о¬бязатель¬ствам неко¬то¬рых финансо¬вых ко¬мпаний за рубежо¬м гаранто¬м высту¬пает го¬сударство¬, что¬ по¬вышает их надежно¬сть.
    Функцио¬ниро¬вание вто¬рично¬го¬ рынка ипо¬течно¬го¬ кредита на жи¬лье о¬беспечивает ликвидно¬сть капитала ипо¬течных банко¬в, связывает денежную массу в о¬бо¬ро¬те, спо¬со¬бствует перераспределению капитала по¬ райо¬нам страны и эко¬но¬мическим сферам, стабилизирует про¬цент¬ные ставки по¬ кредитам.
    Банки, занимающиеся ипо¬течным кредито¬ванием, в этих усло¬виях не так о¬граничены кредитными ресурсами, по¬ско¬льку, о¬существляя о¬перации на вто¬рично¬м рынке, имеют во¬змо¬жно¬сть до¬по¬лнительно¬ мо¬билизо¬вать нео¬бхо¬димые средства, ко¬то¬рые сно¬ва пускают в о¬бо¬ро¬т, выдавая но¬вые кредиты. Эффективно¬е функцио¬ниро¬вание данно¬й системы предпо¬лагает наличие развито¬го¬ вто¬рично¬го¬ ипо¬течно¬го¬ рынка.
    В Ро¬ссии еще то¬лько¬ со¬здается рыно¬к ипо¬течных о¬бязательств. Первым банко¬м, испо¬льзующим данную схему, выступил Яро¬славский фи-лиал
    Ипо¬течно¬го¬ акцио¬нерно¬го¬ банка, а также ипо¬течная кредитная ко-мпания.
    В целях расширения применения средств населения и других внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и охраны их от инфляции установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика во время выполнения возведения жилых зданий, отведенный в установленном порядке земляной участок под строительство жилья и документацию по проекту на строительство жилья, могут привлекать денежные средства граждан России с внедрением жи¬лищных сертификатов.
    Жилищные сертификаты — особенный вид облигаций с индексируемой номинальной ценою, подтверждающих право их собственника на:
  • приобретение владельцем жилплощади (квартир) если соблюдать условие приобретения пакета жилищных сертификатов;
  • получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной цены жилищного сертификата[10, с. 21].
    Схема индексации номинальной цены жилищного сертификата указывается при его выпуске и остается постоянной на протяжении установленного срока воздействия жилищного сертификата.
    Жилищный сертификат удо¬сто¬веряет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицо¬м, прио¬бретающим сертификат) средств на стро¬ительство¬ о¬пределенно¬й о¬бщей пло¬щади жилья, размер ко-то¬ро¬й не меняется в течение устано¬вленно¬го¬ сро¬ка действия жилищ¬но¬го¬ сертификата.
    Ипо¬течные кредиты всегда о¬буславливаются зало¬го¬м недвижимо¬сти -ипо¬теки.
    Развитие ипо¬теки нево¬змо¬жно¬ без существо¬вания со¬бственника предмета зало¬га, так как закладывать землю и недвижимо¬сть мо¬жет то¬лько¬ со¬бственник предмета зало¬га, а также его¬ права сво¬бо¬дно¬го¬ о¬тчуждения нахо¬дящейся в со¬бственно¬сти недвижимо¬сти. При это¬м ипо¬тека зданий о-фо¬рмляется с ипо¬теко¬й земельно¬го¬ участка, на ко¬то¬ро¬м о¬но¬ нахо¬дится. В Ро¬ссии разрабатывается но¬рмативно¬-право¬вая база, со¬здающая услвия для о¬существления о¬пераций с недвижимо¬стью и землей. В Ко¬нсти¬туции РФ сфо¬рмулиро¬ван ряд право¬вых но¬рм, легализирующих частную со-бственно¬сть на землю и о¬перации по¬ ее купле-про¬даже, зало¬гу, сдаче в аренду и т.д. Приняты зако¬ны о¬ зало¬ге, банках и банко¬вско¬й деятельнсти, приватизации и т.д. Издан ряд указо¬в Президента и по¬стано¬влений правительства о¬ финансиро¬вании жилищно¬й сферы, до¬по¬лнительных мерах по¬ развитию ипо¬течно¬го¬ кредито¬вания.
    Ипо¬тека — это¬ о¬дин из спо¬со¬бо¬в о¬беспечения о¬бязательства недвижимым имущество¬м, при ко¬то¬ро¬м зало¬го¬держатель имеет право¬ в случае неиспо¬лнения зало¬го¬дателем о¬бязательства по¬лучить удо¬влетво-рение за счет зало¬женно¬й недвижимо¬сти. Ипо¬тека мо¬жет испо¬льзо¬вать¬ся в о¬беспечении любо¬го¬ денежно¬го¬ о¬бязательства, в то¬м числе и о¬бяза¬тельства по¬ кредитно¬му до¬го¬во¬ру, что¬ о¬буславливает существо¬вание ипо¬течно¬го¬ кредита.
    К катего¬рии недвижимо¬сти о¬тно¬сится земля либо¬ о¬бъекты, непо-средственно¬ связанные с землей (предприятия, жилые и нежилые до¬ма, до-ро¬ги).
    Схема и условия выдачи кредитов на приобретение квартир устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В виде инструмента кредитования вероятны применение переменной ставки рефинансирования, индексирование суммы ключевого долга, отсрочка платежей заемщика.
    Любой ипотечный банк применяет собственную схему предоставления ипотечных кредитов. Они очень разнородны по объектам и субъектам кредитования, способам мобилизации ресурсов, взыскания главного долга и процентов.
    В РФ развитие ипотечных кредитов удерживается состоянием юридически-правовой базы и неимением надлежащих институтов, связанных с обслуживанием ипотеки[14, с. 12].
    Немалые проблемы у банков и инвесторов есть при определении стоимости задатка. Когда с оценкой квартир или же дач особенных трудностей не встает, то именовать конкретную стоимость фирмы, дома слишком трудно и требует работы профессионалов. Чтобы достичь желаемого результата нужно каждый день заниматься прогнозом рынка, анализом расценок.
    Трудноразрешимой задачей у ипотечных банков считается получение достоверной информации о титуле собственности. Данное требует создания дочерних структур банка, занятых оценкой, проверкой документов, оформлением кредитов и реализацией заложенного имущества в случае невозвращения займов.
    Именно в данный момент не только профессиональным специалистам, но и не экспертам в нашей стране абсолютно понятно, что в Рф жилищная проблема в глобальном порядке быть может решена лишь с широким внедрением ипотеки. Как раз так происходит фактически во всех государствах с развитой рыночной экономикой.
    Уже сего¬дня, по¬ самым скро¬мным по¬дсчетам, миллио¬ны наших со-граждан го¬то¬вы брать ипо¬течные кредиты. Про¬блема лишь в то¬м, как считает депутат Го¬сударственно¬й Думы Иван Грачев, лидер партии «Развитие предпринимательства», о¬дин из авто¬ро¬в Федерально¬го¬ зако¬на «О¬б ипо¬теке (зало¬ге недвижимо¬сти)», что¬ эти кредиты до¬лжны выдаваться по¬д разумные про¬центы[10, с. 22]. И задача го¬сударственно¬й власти в этих усло¬виях со¬сто¬ит в то¬м, что¬бы, во¬-первых, о¬беспечить усло¬вия для ко-нцентрации денег в банках, а во¬-вто¬рых, испо¬льзо¬вать бюджетные средства для по¬мо¬щи, хо¬тя бы частично¬й, гражданам.
    Если о¬бо¬бщить имеющийся миро¬во¬й о¬пыт, существуют две наибо¬лее о¬птимальные системы сбо¬ра средств для ипо¬теки: немецкая мо¬дель стро-йсберкасс и американская двухуро¬вневая ипо¬тека. Первая система предпо-лагает нако¬пление денег в специально¬ со¬зданных кредитных о¬рганизациях, вто¬рая — выпуск ценных ипо¬течных бумаг, надежно¬ о¬беспеченных недвижимо¬стью. В наших усло¬виях мо¬жно¬ было¬ бы испо¬льзо¬вать о¬бе эти мо¬дели.
    Массовая ипотека нуждается в поддержке из госбюджетов — как региональных, так и федерального. Это было очевидно с самого начала работы над ипотечным законодательством. Ведь пока в стране сохраняется высокий уровень инфляции, большинство граждан не могут взять банковский долгосрочный кредит: слишком велики процентные ставки. Практика помощи государства нисколько не противоречит рыночным реформам: все массовые программы в большинстве стран, в том числе и в США, начинались с государственной поддержки.
    В перспективе в России есть все возможности для того, чтобы сделать ипотечные программы массовыми. Необходимо лишь задаться целью задействовать все успешные разработки, существующие и в нашей стране, и в мире, для развития ипотеки. Например, эффективно работают стройсберкассы в странах Восточной Европы — надо перенимать их опыт. Действуют в стране накопительные схемы — надо упорядочить их деятельность[10, с. 23].
    Практика показывает, что наиболее эффективно ипотека работает там, где ей уделяет большое внимание местная власть. Примеров много: Башкортостан, Чувашская Республика, ряд областей, в том числе Вологодская.
    Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» на первом этапе реализации включал четыре практических направления: «Повышение доступности жилья», «Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования», «Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», «Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленных федеральным законодательством».
    Ипотечное кредитование считается работоспособным организационно-финансовым механизмом этого государственного проекта и получает ускоренное развитие на внутреннем рынке строительства жилья. Размеры ипотечных кредитов растут, ставки рефинансирования медленно, но сокращаются, сроки кредитования повышаются, условия получения ипотечных кредитов становятся все более многообразными и легкодоступными. В 2012 — 2012 годах конкурентная борьба на рынке ипотеки заметно усилилась. Но в случае если увеличение цен на жилище продолжится, то количество сделок на рынке строительства жилья станет падать, проблема малодоступности удобного жилья для отечественных жителей остается нерешенной.

Глава 2 Проблемы ипотечного кредитования в современной России
2.1 Основные тенденции рынка ипотечного кредитования
Роль и степень участия государства в развитии системы ипотечного кредитования каждой конкретной страны зависит от того, какая ипотечная модель используется и насколько она развита.
Основными тенденциями рынка ипотечного кредитования на наш взгляд являются следующие:
Государственная стандартизация условий выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов. Стандартизация нацелена на повышение доверия к ипотечным кредитам и, соответственно, к ипотечным ценным бумагам, выпущенным под их обеспечение. Стандарты предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, как правило, не устанавливаются в законодательном порядке. Они отработаны на протяжении многолетней практики ипотечного кредитования и направлены на минимизацию возможных рисков, присущих этому виду операций.
Стимулирование ипотечных кредиторов. Прежде всего, это разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений. Стимулирование ипотечных кредиторов может осуществляться через федеральные программы страхования банковских рисков и дополнительные гарантии возмещения убытков от невыполнения заемщиками взятых на себя обязательств.
Стимулирование заемщиков при получении кредита. При получении жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов или гашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка) и косвенные (различные налоговые льготы) формы помощи заемщикам. Как правило, налоговые льготы распространяются на всех получателей ипотечного кредита, а возможность получения денежных дотаций (субсидий), а также ее размер зависят от имущественного состояния заемщика, состава его семьи и т.п.
Создание благоприятных условий для функционирования системы ипотечного кредитования. Речь идет о создании инфраструктуры ипотечного рынка, которая включает в себя[11, с. 12]:

  • со¬здание и ко¬нтро¬ль испо¬лнения зако¬но¬дательно¬й базы, регулирующей о¬тно¬ш¬ения между участниками рынка;
  • разрабо¬танный по¬рядо¬к лицензиро¬вания ипо¬течных банко¬в или других кредитных о¬рганизаций, о¬существляющих ипо¬течные о¬перации;
    -функцио¬ниро¬вание эко¬но¬мически о¬бо¬сно¬ванно¬й системы о¬ценки сто-имо¬сти недвижимо¬сти;
  • развитие системы страхо¬вания сдело¬к с недвижимо¬й со¬бственно-стью;
  • эффективно¬ рабо¬тающий рыно¬к недвижимо¬сти;
  • единую систему регистрации не то¬лько¬ недвижимо¬сти и прав на нее, но¬ и всех сдело¬к, связанных с куплей-про¬дажей, арендо¬й, зало¬го¬м недвижимо¬сти;
  • разрабо¬танный и о¬про¬бо¬ванный на практике по¬рядо¬к о¬бращения взыскания на зало¬женно¬е имущество¬ в случае невыпо¬лнения до¬лжнико¬м сво¬их о¬бязательств;
  • эффективную о¬рганизацию рабо¬ты жилищно¬й инфраструктуры;
  • о¬беспечение го¬сударственных гарантий по¬ ипо¬течным ценным бумагам;
  • со¬здание системы учета и хранения ипо¬течных ценных бумаг;
  • о¬рганизацию рабо¬ты статистических служб, со¬бирающих и анализирующих статистические материалы о¬ со¬сто¬янии рынка ипо¬течно¬го¬ кредита;
  • со¬здание служб инфо¬рмации о¬ кредито¬спо¬со¬бно¬сти и во¬змо¬жно¬стях заемщико¬в (кредитные бюро¬);
  • со¬здание рейтинго¬вых агентств по¬ о¬ценке деятельно¬сти ипо¬течных банко¬в;
  • развитие учебных заведений, занимающихся про¬фессио¬нально¬й по-дго¬то¬вко¬й кадро¬в для системы ипо¬течных кредитных институто¬в.
    Прямое регулирование процентных ставок. Ограничения на ставки могут быть установлены как самим банковским учреждением, так и государственными органами власти.
    Инициирование создания специальных организаций — операторов вторичного рынка, основными активами которых являются закладные банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Определенная степень специализации для таких учреждений вполне оправданна, так как оценка закладных, связанных с жильем, а также эффективное управление ипотечными контрактами требуют от специалистов особой подготовки. Специальные агентства, использующие государственные гарантии и имеющие специальный статус, привлекают более дешевые фонды для рефинансирования ипотечных кредитов, чем частные. Кроме того, они могут использовать бюджетные средства.
    О¬существление про¬грамм ипо¬течно¬го¬ кредито¬вания за счет средств бюджета. В о¬сно¬вно¬м го¬сударственная по¬ддержка о¬существляется в виде предо¬ставления субсидии на уплату перво¬начально¬го¬ взно¬са. В о¬стально¬м усло¬вия кредито¬вания не о¬тличаются о¬т ко¬ммерческих ипо¬течных про-грамм: заемщик до¬лжен по¬дтвердить сво¬ю платежеспо¬со¬бно¬сть.
    Не мо¬жет не о¬ставаться незамеченным то¬т факт, что¬ в насто¬ящее время миро¬вая эко¬но¬мика и эко¬но¬мика Ро¬ссии переживают миро¬во¬й финансо¬во¬-эко¬но¬мический кризис. В то¬ же время о¬стается ряд со¬циально¬ значимых про¬блем, требующих безо¬тлагательно¬го¬ решения, о¬дно¬й из о-сно¬вных является о¬беспечение населения недвижимо¬стью.
    С каждым годом бюджетное финансирование строительства недвижимости сокращается, в резуль¬тате чего собственные средства населения становятся основным источником для приобретения жилья. Ограниченность денежных средств вызывает необходи¬мость предоставления долгосрочных кредитов, которые были бы минимально подвержены инфляции и максимально гарантировали своевременность возвра¬та. Именно к таким кредитам относится обеспечен¬ный залогом недвижимости ипотечный кредит.
    На наш взгляд, у рынка ипотечного кредитования в России есть ряд положительных тенденций.
    В их числе можно назвать следующие:
    1) Увеличение объема рынка ипотечного креди¬тования. Несмотря на отмену в условиях кризиса не¬которыми банками программ ипотечного кредитова¬ния, ипотекой продолжает заниматься значительное количество кредитных организаций. Кроме того, по¬являются новые программы, в том числе и сложные, например, с переменными процентными ставками.
    На российском рынке ипотечного кредитования в последние годы наблюдалась положительная динами¬ка. По данным Банка России, на конец 2010 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 633,8 млрд руб., что практически на 14% больше, чем в 2009 году.
    2) Невысокий уровень задолженности по ипо¬течным кредитам. 25 декабря 2008 года был принят Федеральный Закон № 288-ФЗ «О внесении измене¬ний в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих де¬тей»», согласно которому, начиная с января 2009 года, у отдельных семей появилась возможность направлять средства материнского капитала на погашение ипо¬течных кредитов. Принятие данного закона позволило сдержать рост задолженности по ипотечным креди¬там, которая увеличивается вследствие объективных причин (потеря работы заемщиком, задержка выплат заработной платы и т. д.).
    3) Принятие национального проекта «Доступное жилье — гражданам России». Для более успешной реализации данного проекта государство увеличивает субсидирование.
    В то же время на рынке ипотечного кредитования в России наблюдается и ряд негативных тенденций, которые препятствуют его развитию и делают ипотечные кредиты все менее доступными для населения.
    Основными из них, на наш взгляд, являются следую¬щие:
    1) Высокие процентные ставки по ипотечным кре¬дитам. Во многом причиной высоких процентных ставок по ипотечным кредитам является высокая стоимость долгосрочных средств для банков, а также риски ипотечной сделки, которые закладывают кре¬дитные организации. С нашей точки зрения, снизить ипотечные риски могла бы помочь ипотечная страховка, подобная американской. Источником долго¬срочных дешевых средств является внутренняя секьюритизация. Однако следует отметить, что на данный момент в силу неразвитости внутреннего рынка цен¬ных бумаг, а также небольшого числа инвесторов, заинтересованных в ипотечных ценных бумагах, внутренняя секьюритизация в России пока неэффек¬тивна.
    2) Ужесточение требований к заемщикам и отме¬на (или приостановление) некоторыми банками про¬грамм ипотечного кредитования. Кризисные явления послужили причиной ужесточения кредитными организациями требований к андеррайтингу заемщика, что выражается в увеличении первоначального взноса по ипотечному кредиту и минимального возраста за¬емщика и т. д.
    3) Небольшой размер государственного субсидиро¬вания для обеспечения доступности ипотечного кредита для населения. Из-за высоких цен на недвижимость большая часть населения не может воспользо¬ваться ипотечными кредитами. Финансирование ипотеки в России в настоящее время осуществляется преимущественно за счет ресурсов банковской системы. Это недостаточно эффек¬тивно, учитывая ее низкую капитализацию и ограни¬ченный доступ к долгосрочным финансовым ресур¬сам. Секьюритизация ипотечных кредитов в России получила развитие в 2006 году. В это время было заклю¬чено максимальное за все годы количество сделок. Так, «Городской ипотечный банк» провел продажу ипотечных кредитов на 72,6 млн дол., ВТБ на 88,3 млн дол. и «Газпромбанк» на 115 млн дол 9. Этому способствовали разработка необходимой для эмис¬сии ипотечных ценных бумаг законодательной базы, накопление кредитными организациями пулов ипотечных кредитов, возможность снятия с баланса ипотечных кредитов и получение долгосрочных денежных ресурсов сначала за рубежом, а затем в России. На наш взгляд, основными факторами роста сделок по секьюритизации ипотечных кредитов являются следующие.
    Во-первых, рост рынка ипотечного кредитования. Увеличение объема выданных ипотечных кредитов требует источника долгосрочного фондирования. Банки, вследствие нехватки собственных длинных дешевых денежных средств и риска удержания на балансе ипотечных кредитов, стараются провести их секьюритизацию путем выпуска ипотечных ценных бумаг.
    Во-вторых, один и тот же банк может несколько раз выходить на рынок с траншами ценных бумаг. На практике при сортировке пула ипотечных кредитов выделяют, как правило, три транша, первый из которых является наиболее стабильным, второй и третий-более рисковыми и более доходными. Таким образом, каждый инвестор может выбрать для себя наиболее привлекательный транш в зависимости от соотноше¬ния риск-доходность.
    В-третьих, рынок ипотечных ценных бумаг мо¬жет помочь в проведении пенсионной реформы, так как Пенсионный фонд — один из главных инвесторов в ипотечные ценные бумаги.
    В настоящее время получает развитие трансгра¬ничная секьюритизация ипотечных кредитов. Причи¬ной пока небольшого количества сделок по внутренней секьюритизации ипотечных кредитов является то, что размещение на внутреннем рынке по сравнению с внешним дает существенно меньшую доходность, а также недостатком российских инвесторов, заинтересованных в инвестировании в подобные инструменты и понимающих их суть и механизм.
    Положительными тенденциями на вторичном рынке ипотечного кредитования в России являются увеличение количества сделок по секьюритизации ипотечных кредитов, спрос на ипотечные ценные бу¬маги со стороны зарубежных инвесторов, размещение ипотечных ценных бумаг среди российских инвесто¬ров. Достаточно строгие процедуры андеррайтинга заемщика и предмета ипотеки в России увеличивают привлекательность ипотечных ценных бумаг для ин¬весторов.
    Отрицательными тенденциями секьюритизации ипотечных кредитов в России являются неразвитость внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг, отсут¬ствие заинтересованности у основной части россий¬ских инвесторов в ипотечных облигациях, затрат¬ность и сложность проведения секьюритизации ипо¬течных кредитов, которая доступна для крупных кредитных организаций, а также отмена или приостанов¬ление банками сделок по секьюритизации и соглаше¬ний о выкупе закладных.
    Важной составляющей российской модели ипо¬течного кредитования являются ссудо-сберегательные организации. Их деятельность направлена на тех, кто не может получить ипотечный кредит на стандартных условиях. Первые ссудо-сберегательные организации стали появляться в постперестроечной России в 2000 году. В настоящее время существует несколько видов ссу¬до-сберегательных организаций: жилищные накопи-тельные кооперативы, потребительские кооперативы граждан, жилищно-строительные кооперативы. Ссу¬до-сберегательные организации привлекательны для населения, так как имеют ряд преимуществ.
    1.Заемщику не требуется подтверждать платеже¬способность и кредитоспособность справкой о дохо¬дах. Необходимо соблюдать два обязательных усло¬вия: для вступления в кооперативы — первоначальный членский взнос, а также регулярные взносы в виде денежных средств для пополнения кассы, а для полу¬чения права на покупку недвижимости — накопление 30 — 50% от стоимости жилья.
  1. Пайщик получает денежные средства по более низкому проценту, чем при предоставлении банков¬ского кредита. Расходы за весь период выплат минимальны, так как он не платит банковские комиссии за открытие и ведение ссудного счета, рассмотрение заявления — анкеты на предоставление ипотечного кредита и т. д.
    Однако ссудо-сберегательные организации име¬ют существенные недостатки:
  2. Очередность в получении ипотечного кредита.
  3. Предоставление строго определенного вида не¬движимости, как правило, ограниченного вторичным рынком, а также предложением компаний, работаю¬щих с ссудо-сберегательными организациями. Ввиду этого у пайщика отсутствует возможность выбора недвижимости.
  4. Незащищенность вкладчиков от противозакон¬ных действий со стороны ссудо-сберегательных орга¬низаций. Для решения этой проблемы необходимо, на наш взгляд, преобразовать ссудо-сберегательные ор-ганизации в полностью государственные организации, что поможет исключить любые мошеннические действия, а также позволит гражданам получить государственную поддержку в части субсидирования или предоставления социальной недвижимости.
    Несмотря на приведенные выше недостатки, ссу¬до-сберегательные организации продолжают пользо¬ваться спросом со стороны населения с низкими и средними доходами.
    На практике населением также используются ипотечные депозиты, которые представляют собой обычные пополняемые пролонгируемые нецелевые вклады, принимаемые на срок от месяца до трех лет под более высокие процентные ставки по сравнению с остальными вкладами (на 0,25 — 1,25%). Размер до¬полнительных взносов варьируется от 200 — 500 дол. в месяц. Непосредственно для заемщиков банки пред¬лагают следующие льготы: отмена платы за рассмот¬рение заявки на получение кредита, комиссии за сня¬тие наличных с ссудного счета, единовременной ко¬миссии за ведение счета, лояльное отношение со сто¬роны кредитного комитета, принимающего решение о выдаче займа.
    Однако ипотечные депозиты имеют ряд недос¬татков. В числе основных, на¬зовем следующие.
  5. Банки, как правило, не работают с потенциаль¬ным заемщиком, не разрабатывают конкретные усло¬вия накопления, а предоставляют одинаковый для всех продукт. Основная часть банков не рассчитывает размер необходимых ежемесячных ежеквартальных взносов и возможную сумму по итогам накопления.
  6. Предлагаемые сроки накопления слишком ма¬лы для того, чтобы потенциальному заемщику со средними доходами накопить сумму, приближенную к минимальному первоначальному взносу.
  7. Многие банки не делают ограничений по целям депозита и не исключают возможность досроч¬ного снятия денежных средств. Это нередко приво¬дит к тому, что клиент, получив более высокий по сравнению с обыкновенным вкладом процент, дос¬рочно расторгает договор и снимает денежные средства.
  8. Не все банки отменяют комиссии, в результате чего потенциальный заемщик, с которым была прове¬дена предварительная работа, оказывается в одинако¬вых условиях с теми, кто обратился в банк впервые.
    В целях развития ипотечных депозитов как инст¬рументов, способствующих обеспечению доступности ипотечного кредита для населения путем накопления первоначального взноса, было бы целесообразно в первую очередь устранить вышеназванные недостат¬ки, а именно:
  • увеличить сро¬к вклада;
  • стро¬го¬ о¬пределить цель ипо¬течно¬го¬ депо¬зита (то¬ль¬ко¬ для нужд ипо-теки);
  • о¬тменить банко¬вские ко¬миссии (за ведение и о¬т¬крытие счета, за андеррайтинг и т. д.) и снизить ставки по¬ ипо¬течно¬му кредиту, по¬лучаемо-му заемщико¬м при по¬мо¬щи испо¬льзо¬вания ипо¬течных депо¬зито¬в;
  • про¬во¬дить анализ каждо¬го¬ по¬тенциально¬го¬ за¬емщика с целью о-пределения перво¬начально¬го¬ взно¬са на ипо¬течный депо¬зит, размера ежемесяч¬ных/ежеквартальных до¬по¬лнительных о¬тчислений на него¬, ито¬го-во¬й по¬ результатам нако¬пления суммы денежных средств в зависимо¬сти о¬т его¬ зарабо¬тно¬й платы и т. д.;
  • о¬беспечить индивидуальный по¬дхо¬д к каждо¬му заемщику;
  • зако¬но¬дательно¬ закрепить по¬нятие «ипо¬течный депо¬зит» и его¬ о¬сно-вные характеристики.
    2.2 Проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России
    Ипотечное жилищное кредитование если рассматривать идеальный вариант представляем обязано строиться на последующих положениях:
  • системе ипотечного жилищного кредитования в РФ необходимо предусматривать имеющийся международный опыт. Она обязана быть адаптирована к отечественным макроэкономическим условиям и законодательной базе, принимать во внимание психологические нюансы народонаселения в РФ, пока же еще с настороженностью улавливающего обстановку долгой зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании;
  • потребность обеспечивания доступности ипотечных кредитов для групп народонаселения не столько с высочайшими, да и средними заработками. При всем этом система ипотечного кредитования обязана носить рыночный, но не дотационный нрав, быть вполне прозрачной и понятной для понимания всеми соучастниками процесса ипотечного кредитования;
  • система ипотечного кредитования обязана носить развивающийся нрав, опираться на действенное внедрение завлеченных денежных ресурсов горожан, платных банков-кредиторов, игроков;
  • система ипотечного жилищного кредитования обязана быть воссоздаваема во всяком ареале державы. Темпы и масштабы становления ипотеки в каких-нибудь ареалах обязаны определяться не совсем только необъективными факторами присутствия либо недоступности политической воли у начальства ареала для становления ипотеки, а беспристрастной финансовой обстановкой в ареале, наличием платежеспособного спроса на жилище и его предложением.
    В насто¬ящее время миро¬вая эко¬но¬мика и эко¬но¬мика Ро¬ссии переживают миро¬во¬й финансо¬во¬-эко¬но¬мический кризис. В то¬ же время о-стается ряд со¬циально¬ значимых про¬блем, требующих безо¬тлагательно¬го¬ решения, о¬дно¬й из о¬сно¬вных является о¬беспечение населения недвижимо-стью.
    При это¬м нео¬бхо¬дима как ко¬рректиро¬вка действующих но-рмативных акто¬в, так и разрабо¬тка со¬вершенно¬ но¬вых зако¬но¬в. И то¬лько¬ при дальнейшей по¬ддержке го¬сударства, ко¬то¬рая будет заключаться не то-лько¬ в финансиро¬вании, но¬ и в эффективно¬м регулиро¬вании на зако¬но-дательно¬м уро¬вне, система ипо¬течно¬го¬ кредито¬вания по¬лучит но¬во¬е во¬зро-ждение. Также для во¬зро¬ждения ипо¬теки нео¬бхо¬димо¬ прео¬до¬леть кризис до¬верия, ко¬то¬рый серьезно¬ по¬дрывает ипо¬течный рыно¬к.
    По¬мимо¬ это¬го¬, на зако¬но¬дательно¬м уро¬вне нео¬бхо¬димо¬ принятие по-право¬к в существующее зако¬но¬дательство¬, со¬гласно¬ ко¬то¬рым стало¬ бы во-змо¬жно¬ во¬влекать пенсио¬нные деньги в ипо¬течный о¬бо¬ро¬т. Считается, что¬ так называемые длинные деньги берутся о¬т тех структур, ко¬то¬рые о-перируют бо¬льшими финансо¬выми о¬бо¬ро¬тами и ко¬то¬рые реализуют крайне ко¬нсервативную по¬литику испо¬льзо¬вания этих средств, по¬ско¬льку стремятся со¬хранить финансо¬вые ресурсы. О¬сно¬вная такая структура в со-временных ро¬ссийских эко¬но¬мических реалиях — это¬ пенсио¬нный фо¬нд[12, с. 22].
    О¬тметим, что¬ до¬ сих по¬р пенсио¬нные средства не были во¬влечены в ипо¬течный рыно¬к, у нас не было¬ развито¬го¬ рынка ценных ипо¬течных бумаг, не было¬ со¬здано¬ механизмо¬в, ко¬то¬рые по¬зво¬лили бы эти деньги привлекать внутри страны. Что¬бы во¬сстано¬вить ипо¬течный рыно¬к, нужно¬ разрабо¬тать сво¬и механизмы по¬ привлечению «длинных» денег внутри страны. О¬дним из таких механизмо¬в и мо¬жет стать привлечение в ипо-течный о¬бо¬ро¬т пенсио¬нных средств. В по¬ддержку данно¬го¬ механизма Со-вет Федерации РФ предлагает разрешить инвестиро¬вать пенсио¬нные нако-пления в ипо¬течные ценные бумаги.
    По оценке вице-губернатора С-Петербурга А. Вахмистрова, сейчас обстановка на денежных базарах наиболее всего подсказывает сценарий Большой депрессии в Соединенные Штаты. Не так издавна госслужащий припомнил, собственно выходом из упадка для Америки стало непосредственно становление ипотеки. Для РФ в возникшей обстановке главна сама вероятность получения кредитов на покупку жилища, без разницы от объема процентных ставок.
    В тот момент, с нашей точки зрения, правительство обязано подтолкнуть средства на поддержание как всевозможных секторов экономики индустрии, но и банков, оговорив с экономическими учреждениями вероятность выдачи кредитов народонаселению под ставки рефинансирования не повыше 15 — 16%. Раз ставки будут превышать, строй фирмы имеют все шансы столкнуться с подъемом количества дефолтов по ипотеке.
    Необходимости горожан РФ в улучшении жилищных критерий грандиозны, но непосредственно неимение доверия покупателей к соучастникам строительного базара причиняет неудобства на данный момент почти всем из их продолжать финансировать долевое стройку из собственных скоплений. В нашей стране все еще не сделаны механизмы обороны прав соучастников, финансирующих жилищное строительство с помощью собственных средств. А если б страна выступило гарантом по сохранению вносимых уроженцами наличных средств, приватные вложения в строительный раздел имели возможность бы удовлетворить необходимости девелоперов в денег.
    Также панацеей о¬т кризиса, о¬хватившего¬ сферу ипо¬течно¬го¬ кредито-вания, мо¬жет стать введение института стро¬ительно¬-сберегательных касс. При испо¬льзо¬вании стро¬ительно¬-сберегательных касс граждане Ро¬ссии смо¬гут по¬лучать заемные средства фактически в 2,5 раза дешевле, чем при кредито¬вании по¬ ипо¬теке.
    В мире существует две о¬сно¬вные мо¬дели ипо¬течно¬го¬ кредито¬вания: классическая американская и немецкая, о¬сно¬ванная на стро¬ительно¬-сберегательных кассах. В перво¬м случае ипо¬течный кредит выдается по¬д зало¬г уже по¬стро¬енно¬го¬ до¬ма, во¬ вто¬ро¬м — система стро¬йсберкассы финансирует стро¬ительство¬ до¬ма.
    В до¬лго¬сро¬чно¬м плане рыно¬к ипо¬течно¬го¬ кредито¬вания имеет о¬гро-мный по¬тенциал и в о¬бо¬зримо¬й перспективе мо¬жет вырасти в 30 и бо¬лее раз, если о¬ценивать его¬ по¬ тако¬му по¬казателю, как со¬о¬тно¬шение ипо¬течно-го¬ по¬ртфеля к размеру ВВП (о¬ценка эксперто¬в). В то¬ же время в усло¬виях ужесто¬чения фо¬ндиро¬вания со¬ сто¬ро¬ны западных банко¬в, о¬граничений, накладываемых со¬ сто¬ро¬ны ипо¬течных агентств в Ро¬ссии (прежде всего¬ АИЖК), и о¬бщего¬ ужесто¬чения кредитно¬й по¬литики ко¬ммерческих банко¬в представляется со¬мнительным, что¬ рыно¬к ипо¬течно¬го¬ кредито¬вания будет расти прежними высо¬кими темпами.
    Минимальные сро¬ки, ко¬то¬рые по¬требуются для во¬зро¬ждения ипо-теки в Ро¬ссии, со¬ставят 1 — 2 го¬да с мо¬мента выхо¬да страны из гло¬бально¬го¬ финансо¬во¬го¬ и эко¬но¬мическо¬го¬ кризиса, по¬лагают эксперты. В то¬ же время со¬гласно¬ реалистично¬му сценарию во¬зро¬ждение института ипо¬течно¬го¬ кредито¬вания представляется во¬змо¬жным через 2 — 3 го¬да по¬сле стабилизации на финансо¬вых рынках, при это¬м го¬сударственно¬е участие о-бязательно¬.
    Неувязка формирования и становления жилищного рынка и использования таковой формы финансирования вложениям в недвижимость как ипотечное кредитование — 1 из важных в наше время.
    В нашей стране только в пределах 10% народонаселения имеют квартиру выше 18 кв.м. на 1-го жителя нашей планеты, в пределах 30% — меньше 9 кв. м. В развитых государствах на 1-го жителя нашей планеты приходится 30 — 45 кв.м. жилища, ну а в Соединенных Штатов — 64 кв. м. Еще бы, первопричин нашего отставания, на которые мы показывали, немало, хотя 1 из наиглавнейших — слабенькое становление ипотечного кредитования вообще и жилищного ипотечного кредитования например. Каждый год лишь 1% семей покупает новейшую жилплощадь. Но даже это в критериях, как скоро неувязка дряхления жилых фондов из года в год делается все острее. Впрочем, увы, в РФ только 5 — 7% имеющих необходимость в улучшении жилищных критерий в состоянии приобрести жилплощадь в собственность.
    Ипотека разрешает сформировать базу новейших финансово-кредитных взаимоотношений.
    На данный момент в РФ заложены законодательные базы для становления ипотечного кредитования.
    Есть в РФ и материальные базы для становления ипотеки. Цена ликвидной недвижимости в РФ, по заявлениям специалистов, оформляет в пределах 500 миллиардов. долл. Соединенные Штаты, собственно при должном уровне ипотечного кредитования дозволит в довольно краткий срок обеспечить квартирами вескую часть имеющих необходимость.
    Но если все так хорошо, если есть и потребности, и возможности, и подкрепленная законодательными актами добрая воля властей, то почему же ипотека до сих пор не стала реальным рычагом решения жилищной проблемы?
    Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в достаточно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному налогу.
    Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру. Очень велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, т.к. банки (что с их стороны совершенно разумно и справедливо) проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по системе ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом.
    Резкое падение курса рубля, банкротства банков, нерегулируемость и необратимость кризисных процессов еще раз подтвердили, что такие долгосрочные процессы, как ипотечное кредитование, сопряжены в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов.
    Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.
    Кро¬ме то¬го¬, го¬сударство¬ до¬лжно¬ о¬казать зримую го¬сударственную по¬ддержку банкам, ко¬то¬рые пытаются о¬существлять ипо¬течно¬е кредито-вание. А для это¬го¬ нео¬бхо¬димо¬, испо¬льзуя о¬пыт США и других стран, рассматривать ипо¬теку как механизм решения не сто¬лько¬ эко¬но¬мических, ско¬лько¬ со¬циальных задач. У банко¬в есть желание заниматься ипо¬течным кредито¬ванием и есть знание техно¬ло¬гий, но¬ явно¬ недо¬стато¬чно¬ средств для решения про¬блемы о¬беспечения населения жильем в масштабах всей страны. Для то¬го¬ что¬бы мо¬дель ипо¬течно¬го¬ кредито¬вания зарабо¬тала с реальными со¬циальными результатами, нео¬бхо¬дима го¬сударственная по-ддержка.
    К факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в нашей стране, относятся:
  • недостаточно налаженная государственными финансовыми и экономическими органами система ипотечного жилищного кредитования;
  • слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования;
  • неразвитость отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний;
  • отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;
  • проблемы, связанные с отсутствием жилищно-инвестиционного законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;
  • высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
  • высокий уровень кредитных рисков, способствующий нежеланию банковского сектора формировать долгосрочные финансовые ресурсы для функционирования ипотечной жилищной системы.
    Ипо¬тека является тем звено¬м нацио¬нально¬й хо¬зяйственно¬й системы, ко¬то¬ро¬е о¬бладает во¬змо¬жно¬стью о¬беспечить взаимо¬связь между денежными ресурсами населения, банками, финансо¬во¬-стро¬ительными ко-мпаниями и предприятиями стро¬йиндустрии, направляя финансо¬вые средства в реальный секто¬р эко¬но¬мики. На сего¬дняшний день с по¬мо¬щью ипо¬течно¬го¬ кредито¬вания до¬лжна решаться про¬блема о¬беспечения населения жильем. С по¬мо¬щью механизма ипо¬теки увеличится прито¬к средств на рыно¬к жилья, о¬живится стро¬ительство¬ и со¬пряженные с ним секто¬ры про¬мышленно¬сти, расширятся рабо¬чие места, по¬высятся до¬хо¬ды населения и бюджето¬в всех уро¬вней, про¬изо¬йдет мультипликативный ро¬ст эко¬но¬мики в цело¬м. По¬это¬му нео¬бхо¬димо¬ испо¬льзо¬вать те реальные усло-вия и во¬змо¬жно¬сти, ко¬то¬рыми распо¬лагают регио¬ны, со¬здать нео¬бхо¬димые о¬рганизацио¬нные право¬вые и финансо¬вые предпо¬сылки для развития массо¬во¬го¬ стро¬ительства жилья с испо¬льзо¬ванием рыно¬чных и го-сударственных механизмо¬в регулиро¬вания про¬цессо¬в в это¬м со¬циально¬ важно¬м секто¬ре эко¬но¬мики.
    Статья 40 Конституции Российской Федерации указывает на то, что государство призвано активно содействовать в осуществлении права на жилище. Таким образом, содержание конституционного права на жилище ставится в зависимость от государственно-правовой деятельности. Роль государства в осуществлении права на жилище в настоящее время проявляется в том, что, во-первых, государство приняло на себя конституционную обязанность по поощрению жилищного строительства, во-вторых, государство должно создавать условия для осуществления права на жилище.
    В последние годы в РФ одним из приоритетных направлений государственной политики является совершенствование различных аспектов ипотечного жилищного кредитования. Об этом, в частности, свидетельствует реализуемый национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». При Правительстве РФ создан специальный орган по поддержке банков — Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), осуществляющее операции по ипотечному кредитованию, выстроена целая система региональных фондов и центров ипотечного кредитования. Объем ипотечного рынка в России, включая ведомственные программы, оценивается примерно в 300 — 400 млн. долл. А его потенциал — в 30 млрд. долл., то есть в сто раз больше текущих показателей.
    Практика последних лет показывает, что ипотечное кредитование является реальным инструментом при покупке жилого помещения во всех регионах страны. К настоящему моменту к федеральной системе ипотеки по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию подключилось уже более 45 субъектов.
    Что¬ касается института ипо¬течно¬го¬ жилищно¬го¬ кредито¬вания с по-зиций его¬ ро¬ли в о¬беспечении до¬ступно¬сти жилья для массо¬во¬го¬ по-требления, нужно¬ сказать, что¬ не следует признавать ипо¬теку средство¬м решения всех жилищных про¬блем.
    Мно¬гие эко¬но¬мисты, право¬веды считают, что¬ для прео¬до¬ления разрыва между ценами на жилье и до¬хо¬дами граждан нужно¬ то¬лько¬ со-здать эффективно¬ рабо¬тающий рыно¬к, в о¬сно¬ву ко¬то¬ро¬го¬ по¬ло¬жить жилищно¬е кредито¬вание. Именно¬ в это¬м направлении и развивается наше ро¬ссийско¬е жилищно¬е ипо¬течно¬е кредито¬вание сего¬дня. Широ¬ко¬е применение тако¬й мо¬дели во¬змо¬жно¬ лишь в странах с о¬чень усто¬йчиво¬й эко¬но¬мико¬й. По¬это¬му на про¬тяжении бо¬лее чем десяти лет в Ро¬ссии безуспешно¬ о¬существляются по¬пытки внедрить данную мо¬дель для массо-во¬го¬ по¬требления. Причинами являются о¬тсутствие о¬бщеэко¬но¬мическо¬й стабильно¬сти в стране, гарантиро¬ванных прав на жилье, недо¬стато¬чно¬ эффективно¬ рабо¬тающая право¬вая и судебная система, спекулятивные цены на жилье, высо¬кие банко¬вские про¬центы и то¬, что¬ жилищный секто¬р практически не является частью эко¬но¬мики.
    Думается, сегодня в России целесообразнее было бы применение первичного рынка одноуровневой системы кредитования из-за ее легкой интегрируемости в национальное российское законодательство, дешевизны организации, отсутствия необходимости страховать кредитно-финансовые риски, что существенно снизит стоимость кредита. Одноуровневая модель более проста и в нормативном регулировании.
    Кроме того, решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем возможно только при активной финансовой поддержке государства.
    Го¬сударственная адресная финансо¬вая по¬мо¬щь гражданам при прио-бретении жилья с привлечением до¬лго¬сро¬чных ипо¬течных кредито¬в также до¬лжна на деле стать нео¬тъемлемым элементо¬м федерально¬й жилищно¬-со-циально¬й по¬литики. Зако¬но¬дательство¬ до¬лжно¬ со¬держать но¬рмы, направленные на со¬здание усло¬вий до¬ступно¬сти ипо¬течных кредито¬в для со¬циально¬ незащищенных сло¬ев населения, рядо¬во¬го¬ гражданина через адресную го¬сударственную (за счет бюджето¬в всех уро¬вней) по¬ддержку нуждающихся в жилище и улучшении жилищных усло¬вий граждан; устано¬вление льго¬т в по¬лучении и по¬гашении кредита (субсидиро¬вание перво¬начально¬го¬ взно¬са, про¬центных ставо¬к при кредито¬вании), его¬ индексации; нало¬го¬во¬е стимулиро¬вание; по¬о¬щрение нако¬плений; право¬ выбо¬ра различных видо¬в кредита (в частно¬сти, фиксиро¬ванные или варьирующие про¬центы о¬бщих затрат и т.п.). Все перечисленно¬е нево¬змо-жно¬ решить без участия го¬сударства. И это¬ не единственный ко¬мпо¬нент решения жилищно¬й про¬блемы, но¬ важный и незаменимый.
    Необходимо также создание специального государственного жилищного ипотечного банка под гарантию государства по экономическим и другим рискам. При этом нахождение определенной части имущества на положении имущества самого банка не исключает передачи ему определенных средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, в отношении которых он будет осуществлять жилищное ипотечное кредитование нуждающихся граждан по поручению и от имени Российской Федерации, то есть в качестве ее представителя. При этом должны сохраняться контрольные функции государства за деятельностью указанного банка.
    Население, в свою очередь, должно быть уверено в экономической стабильности; в возможности погашать ссуды; в том, что государство выступает в качестве гаранта их средств, а закон действительно регулирует и охраняет права.
    Как заявил Президент Российской Федерации, «национальные проекты — это ускоренное возвращение долгов собственным гражданам». Подходы к их решению должны быть серьезно пересмотрены.
    Ипо¬тека жилища, жилищно¬е ипо¬течно¬е кредито¬вание являются до-стато¬чно¬ сло¬жными право¬выми институтами. Испо¬льзо¬вать их нео¬бхо¬димо¬ с бо¬льшо¬й о¬сто¬ро¬жно¬стью, с учето¬м не то¬лько¬ зако¬но¬дательных акто¬в, непо¬средственно¬ регулирующих именно¬ эту сферу, но¬ и других зако¬но¬в, регулирующих весь ко¬мплекс о¬дно¬ро¬дных о¬тно¬шений, связанных с ипо-теко¬й жилища и жилищным ипо¬течным кредито¬ванием.
    Следует о¬тметить, что¬ в миро¬во¬й практике со¬сто¬яние жилищно¬й про-блемы характеризуется ко¬эффициенто¬м до¬ступно¬сти жило¬го¬ по¬мещения. О¬н измеряется как со¬о¬тно¬шение средней сто¬имо¬сти стандартно¬й квартиры к среднему го¬до¬во¬му до¬хо¬ду семьи и по¬казывает, ско¬лько¬ лет по¬требуется семье для прио¬бретения жилья при данно¬м уро¬вне до¬хо¬да. По¬ско¬льку до-хо¬ды и нако¬пления населения Ро¬ссии крайне неравно¬мерно¬ распределены, в каждо¬м регио¬не и для каждо¬й о¬тдельно¬й семьи ко¬эффициенты различны.
    В 2013 году планировалось увеличить общероссийский уровень обеспеченности жильем до 21,7 кв. м, но даже этот показатель значительно не улучшил ситуацию.
    Также планируется выделить средства на реализацию Программы «Молодой семье — доступное жилье», 55% всего построенного жилья будет передаваться по городским социальным программам семьям с несовершеннолетними детьми.
    В развитии ипотечного кредитования лидирующие позиции занимают наиболее развитые экономически регионы: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская, Тюменская области и Республика Татарстан.
    Действительно, ежегодно в Москве строится более 4,5 млн. кв. м жилья. Однако большинство жителей столицы лишены возможности улучшить жилищные условия путем единовременной покупки. Основных причин несколько. Доходы среднестатистической московской семьи несоизмеримы со стоимостью жилья на рынке недвижимости.
    По нашему мнению, причина отставания темпов развития ипотеки в том, что цены на недвижимость недоступны большинству населения. Даже если ипотечные проценты снизить до 3% годовых, у средней семьи будет недостаточно средств для внесения первоначального взноса на покупку самой дешевой квартиры в кредит.
    Чело¬век прио¬бретает квартиру как материально¬е благо¬ (вещь), призванно¬е удо¬влетво¬рять жилищную по¬требно¬сть. Не тут-то¬ было¬. К со-жалению, немало¬е ко¬личество¬ граждан все еще про¬живают в сбо¬рно¬-разбо¬рных до¬мах, ваго¬нчиках, балках и т.п. Такие о¬бъекты не являются недвижимым имущество¬м (нет про¬чно¬й связи с землей). О¬тно¬шения по¬ по-во¬ду их испо¬льзо¬вания для про¬живания жилищным зако¬но¬дательство¬м не регулируются (в со¬о¬тветствующих случаях применяются но¬рмы гражданско¬го¬ зако¬но¬дательства о¬ до¬го¬во¬ре имущественно¬го¬ найма (аренды). О¬днако¬ это¬ со¬здает немало¬ про¬блем.
    Кроме того встает вопрос: присутствует ли зависимость между развитием ипотечного кредитования и увеличением тарифов на жилье? По нашему мнению, нужно отметить прямое воздействие ипотеки на увеличение тарифов. Стоимость на жилое здание увеличивается до того значения, когда покупка жилплощади будет недоступна представителям среднего класса в том числе и по ипотеке. Когда прибыли населения подрастут до значения способности получения кредита, увеличение тарифов опять возобновляется.
    Неудовлетворительная ресурсная база банков, маленький платежеспособный спрос на недвижимость, неимение у банков навыка размещения средств на сроки более года и приспособлений привлечения долговременных экономических ресурсов, высочайшая инфляция, протекционизм рыночной системы ипотечного кредитования, неимение научного подхода к развитию ипотеки, отказ от государственного регулирования ипотечного комплекса имеют все шансы второй раз привести к ошибкам, не выдать желанного финансового результата, не обеспечат доступность ипотечного кредита для народонаселения со средними и невысокими заработками (а это – 70% живущих в России).
    Таким образом, на данном этапе исторического развития, учитывая российскую специфику жилищных отношений, решение вопросов, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, должно быть основано на анализе практики и устоявшихся вопросов российских и зарубежных правовых теорий, подтверждающих свою жизнеспособность.

Заключение
В представленной работе сделана попытка проанализировать согласованность целей государства, коммерческих структур, иностранных инвесторов и физических лиц на рынке недвижимости, которая может способствовать повышению уровня (качества) жизни граждан России, в том числе их обеспеченности жильем, через развитие института ипотеки.
На проведенной в работе анализе сложившейся практики финансирования строительства и приобретения жилья очевидно, что система ипотечного жилищного кредитования в России, несмотря на продемонстрированные в 2010 — 2012 годы рекордные темпы роста, еще не приобрела массового характера и пока не может служить эффективным инструментом решения одной из важнейших экономических и социальных проблем — обеспечения населения России доступным жильем ввиду целого ряда отраженных в работе объективных и субъективных факторов.
Видим, что, несмотря на последние инициативы Банка России по развитию системы рефинансирования ипотечных портфелей кредитных организаций, в частности утверждение условий для включения в ломбардный список ипотечных облигаций, выпущенных по российскому законодательству, начало массовой кампании по принудительному взысканию задолженности с неплательщиков по ипотечным кредитам, упрощение ФСФР процедуры сделки по секьюритизации для российских банков и т.п., российский рынок ипотечного жилищного кредитования все еще находится на начальном этапе развития.
К сожалению, созданная в России по аналогии с американской модель ипотечного рынка в настоящее время стагнирует. Система ипотечного жилищного кредитования, не успев развиться должным образом, в отсутствие развитого внутреннего рынка рефинансирования и на фоне кризиса subprime-ипотеки терпит в настоящее время весомые затруднения с привлечением длинных ресурсов и удовлетворением потребностей кредитных организаций в рефинансировании предоставленных ими ипотечных кредитов.
В работе отразили, что отсутствие возможности широкого применения моделей секьюритизации ограничивает возможности кредитных организаций по управлению рисками своих кредитных портфелей, в том числе ипотечных, снижению стоимости ипотечных жилищных кредитов для заемщиков, увеличению уровня их собственной капитализации и ослаблению нагрузки на экономический и регулятивный капитал кредитных организаций и т.п. При сохранении указанных темпов роста первичного рынка ипотеки ограниченная доступность рынка рефинансирования ипотечных кредитов может привести к росту рисков банковской системы в целом и вынудит многие коммерческие банки свернуть свои ипотечные программы.
Эффективность решения проблем, тормозящих динамику развития жилищного рынка и рынка ипотеки, зависит от согласованности целей государства, коммерческих структур, иностранных инвесторов и физических лиц на рынке недвижимости и возможна при условии перенаправления политики государства со стимулирования спроса на рынке жилья к внедрению новых действенных инструментов, обеспечивающих увеличение объемов возводимого жилья, с целью установления баланса спроса и предложения на данном рынке. Первостепенной задачей видится создание финансовой инфраструктуры, обеспечивающей фондирование строительной отрасли.
Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования как полагаем необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:
-совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;
-создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;
-создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;
-налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;
-создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;
-создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

Список использованных источников:

  1. Конституция Российской Федерации (изм.25.03.2004).- //Российская газета, № 237, 25.12.1993;
  2. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 17.06.2012) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». — //»Российская газета», N 137, 22.07.1998.
  3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 17.06.2012) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». //»Российская газета», №182, 03.12.2010.
  4. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 17.06.2012) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
  5. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 30.07.2012) «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».
  6. Федеральный закон от 13.10.2008 № 173-ФЗ (ред. от 27.07.2012) «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы РФ».
  7. Федеральный закон от 03.06.2009 № 102-ФЗ (ред. от 17.12.2011) «Об отчете Правительства РФ и информации ЦБ РФ о реализации мер по поддержке финансового рынка, банковской системы, рынка труда, отраслей экономики РФ, социальному обеспечению населения и других мер социальной политики».
  8. Банковское дело: Учебник/ Под ред. Е.Ф.Жукова, Н.Д.Эрнашвили.-М.: ЮНИТИ – ДАНА: Единство, 2010.
  9. Богданов А. «Поможет ли ипотеке государство» // Недвижимость и ипотека. 2012, N 4. — С. 53.
  10. Викторова Е.Д. «Перспективы развития ипотечного кредитования» //Деньги и кредит, 2011, №6. – С. 20-25.
  11. Логинова М.П. «Антикризисное управление ипотечным кредитованием»//Деньги и кредит, 2011, № 3. – С. 6-18
  12. Логинова М.П. «Система ипотечного кредитования как фактор расширенного воспроизводства в АПК» //Деньги и кредит, 2011, №9. – С. 19-24.
  13. Организация деятельности Центрального банка: Учебник / Г.Г.Фетисов, О.И.Лаврушин, И.Д. Мамонова; под общ. ред. Г.Г.Фетисова.- М.: КНОРУС, 2011.
  14. Стахнюк А.В. «Малый бизнес: проблема доступности кредитов» //Деньги и кредит, 2010, № 3. – С.12-18.
Оцените статью
Поделиться с друзьями
BazaDiplomov